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La vie en copropriété : un vrai atout

Pourquoi habiter en copropriété est un vrai atout ?

La proximité des services … de proximité !

Les immeubles en copropriété sont majoritairement situés en ville, proches des commerces, écoles, organismes et professionnels de santé. Pour une population de copropriétaires primo-accédants (jeune couple, famille) ou au contraire de seniors, c’est un énorme plus.

 

Mutualisation des coûts

A usage collectif, ces postes de dépense bénéficient individuellement à chaque copropriétaire :

  • ascenseur
  • réfection toiture
  • gardien-concierge
  • ravalement de façade
  • assurance bâtiment
  • accès sécurisés

Une cohabitation humaine constructive et positive

Possibilité de s’investir dans la copropriété (conseil syndical)

Sentiment de sécurité (présence d’un gardien, de voisins), accès sécurisés

Un budget piloté au plus juste car réglementé

Le budget de la copropriété est géré par un syndic (professionnel ou non) et doit répondre à de strictes règles comptables (plan comptable permettant de connaître les postes de dépenses, les risques financiers) et de gouvernance (décisions uniquement  en AG).

Il se décline pour chaque copropriétaire au prorata de ses « tantièmes« .

Pour des ménages peu habitués à gérer leur budget, ou parfois dépassés par des prises de décision difficiles, l’apport des conseils des autres copropriétaires et du syndic apparaît comme rassurant à court/moyen/long terme. C’est un vrai bon outil de lissage des dépenses.

La copropriété, un vecteur de lien social

L’entraide entre voisins et les échanges conviviaux sont un vrai avantage, que les maisons individuelles avec leurs barrières, murets avec haies, et autres portes sécurisées n’encouragent pas.

Pourquoi habiter en copropriété présente quelques inconvénients

Les impayés de certains copropriétaires

Même si la législation est très précise sur ce sujet, avec des procédures de recouvrement parfaitement connues, les appliquer peut s’avérer long.

En attendant, les autres copropriétaires financent les « trous ».

Quand on y réfléchit, c’est aussi ce qui peut se passer lorsque dans une famille, un membre est en difficulté : ses proches peuvent l’aider temporairement à tenir le coup, puis régler l’affaire dès que possible. Donc ce type de mésaventure se retrouve partout.

Coûts de certaines charges trop élevées

Citons par exemple l’ascenseur pour un logement situé à un étage peu élevé

Citons aussi le chauffage collectif pour un simple pied-à-terre.

Ou enfin le coût du gardien-concirege.

Les copropriétaires doivent savoir que tout cela peut à tout moment être revu et donc modifié. Il suffit de se mettre d’accord et de voter la résolution adéquate en Assemblée Générale.

Les copropriétaires en phase d’achat doivent aussi lire le règlement de copropriété, où le mode de calcul de ces charges est parfaitement décrit.

Le voisinage et le bruit ?

Au 1er rang des troubles du voisinage : le bruit.

Rappelons cependant que les normes de bruit intérieur aux immeubles et appartements sont très légères et peu contraignantes.

Les immeubles, qu’ils soient anciens ou neufs, facilitent la transmission verticale des bruits (béton, pierre, …).

La solution onéreuse : équiper les logements en les insonorisant, sans garantie de résultat !

La solution gratuite et efficace : discuter avec ses voisins avant d’en arriver aux mains  ! Avant cela, bien repérer les sources du bruit, et leur caractère répétitif ou particulièrement gênant.

Wikipedia

 

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Copropriétaire surendetté : que faire ?

Copropriétaire surendetté : c’est grave ?

Un copropriétaire surendetté se retrouve dans cette situation lorsque :

  • des événements personnels mettent en péril leur équilibre financier : chômage, maladie, achats ….
  • ils sont en défaut de paiement par négligence : oubli, mauvaise foi.
  • leurs locataires ne paient plus leurs loyers ni leurs charges
De nombreuses raisons peuvent expliquer un état de surendettement

De nombreuses raisons peuvent expliquer un état de surendettement

Impact sur la réalité de la copropriété

Les copropriétaires ne sont pas solidaires : un copropriétaire « bon payeur » ne paie pas de manière définitive à la place d’un copropriétaire « mauvais payeur ».

En revanche, la « vraie vie » oblige le syndic à maintenir l’équilibre financier et technique à court terme de la copropriété en demandant éventuellement une participation financière partielle aux copropriétaires.

Dans ce cas, les sommes engagées par les copropriétaires sont parfaitement identifiées dans la comptabilité de la copropriété (sur un compte comptable spécial appelé « fonds spécial de solidarité »). Elles leur seront restituées dès recouvrement des impayés du copropriétaire défaillant.

Les copropriétaires ne sont pas solidaires : aucun propriétaire ne paie définitivement les dettes d'un autre copropriétaire.

Les copropriétaires ne sont pas solidaires : aucun propriétaire ne paie définitivement les dettes d’un autre copropriétaire.

Les risques pour la copropriété

Effacement de dettes

Depuis 2010, trois lois ont modifié significativement la législation du surendettement.

Il en résulte un accroissement considérable des effacements de dettes (procédure de rétablissement personnel avec ou sans redressement judiciaire), qui étaient jusqu’alors exceptionnels en matière de loyers et de charges de copropriété.

Sauvegarde de l’habitation principale

Parallèlement, la volonté du législateur (loi Lagarde en 2010, loi Hamon en 2014) de sauvegarder le domicile principal du débiteur surendetté peut gravement affecter la situation financière de nombreuses copropriétés, et entraver l’expulsion de locataires défaillants.

Comment agir et réagir ?

Ces évolutions obligent les professionnels (aussi bien les gestionnaires locatifs que les syndics de copropriété) à la vigilance :

  • détecter le premier impayé, qualifier la situation bonne/mauvaise foi
  • proposer des étalements de paiement au copropriétaire ou au locataire défaillant
  • engager un plan d’économies, en accord avec les copropriétaires, sur les charges et les travaux, tout en maintenant la sécurité de ml’immeuble et de ses habitants
  • engager, avec l’accord des copropriétaires, toutes actions de recouvrement (saisie immobilière pour le copropriétaire défaillant, expulsion du locataire défaillant).
  • Inconvénients :
    long : plusieurs mois voire années,
    coûteux : assistance d’un avocat, honoraires spécifiques pour le syndic,
    humainement complexe : le copropriétaire défaillant, le conseil syndical, le syndic, les autres copropriétaires, les institutions.

Pour en savoir plus

Définition : situation de surendettement des personnes physiques = impossibilité manifeste pour le débiteur de bonne foi de faire face à l’ensemble de ses dettes non professionnelles exigibles et à échoir.

Loi Hamon – Code de la consommation

Si le copropriétaire est effectivement déclaré en surendettement, la commission de surendettement proposera des actions correctives à mener par le syndic.

Loi de 1965 – Imputation au copropriétaire défaillant

Le syndic est tenu d’agir « avec diligence » et donc a une obligation de moyens et non de résultat.

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Loyers impayés : la nouvelle garantie VISALE

Loyers impayés : des solutions ?

Les loyers impayés représentent depuis des centaines d’année (eh oui !) un casse-tête pour les bailleurs et les locataires.

  • Un risque jamais évacué pour les propriétaires (qui peut mettre en péril leur survie financière)
  • Un événement de la vie qui peut à tout moment compromettre la capacité à avoir un « toit sur la tête » pour le locataire.

 

Le dispositif VISALE naît le 20 janvier 2016

L’Etat a établi avec les différents partenaires de la politique du Logement un accord visant à faciliter la relation entre les propriétaires-bailleurs et les candidats locataires : le dispositif VISALE.

Avantage locataire

L’accès à ce dispositif est soumis à condition de ressources et d’emploi du locataire, mais évite de présenter un garant (de nombreux locataires n’en ont pas).

Avantage propriétaire

Pour le propriétaire-bailleur, c’est un nouveau vivier de locataires potentiels qui se présente à lui, avec de plus une garantie gouvernementale contre les loyers impayés (GLI).

Une convention

Cela se présente sous la forme d’un contrat tripartite entre : le propriétaire, le locataire, l’Etat. C’est une convention.

En savoir plus

Promenez-vous là : http://www.territoires.gouv.fr/visale-le-nouveau-service-action-logement-de-securisation-des-loyers-du-parc-prive

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Fonds de réserve copropriété : et si je vends ?

Je vends mon appartement

Que devient le fonds de réserve ?

Le fonds de réserve est un « bas de laine » que la copropriété a mis de côté en vue de futurs gros travaux d’investissements.

Cette réserve financière ne peut pas être remboursée, notamment si le copropriétaire vendeur y a déjà versé sa quote-part. Elle est à la disposition des copropriétaires actuels et à venir, pour être dépensée dans un futur proche.

Le copropriétaire vendeur peut récupérer de manière indirecte cette somme en la répercutant sur le montant de la vente. Cet accord entre le vendeur et l’acquéreur est indépendant du syndicat des copropriétaires : c’est un accord contractuel entre les 2 parties signataires de la mutation immobilière.

Que deviennent les avances de travaux ?

Les avances de fonds (travaux) sont payées par le copropriétaire vendeur selon un échéancier défini en Assemblée Générale Ordinaire.

Si la vente a lieu pendant cet échéancier, les sommes dues après la vente seront payées par le nouveau copropriétaire. Ces sommes sont indiquées dans l’état daté.

Que deviennent les provisions pour charges ?

Les provisions pour charges (entretien courant, fonctionnement, frais d’administration de la copropriété) sont payées par le copropriétaire vendeur selon un échéancier défini en Assemblée Générale Ordinaire.

Si la vente a lieu pendant cet échéancier, les sommes dues après la vente seront payées par le nouveau copropriétaire. Ces sommes sont indiquées dans l’état daté.

En savoir plus

LegiFrance – Décret de 1967 – Etat daté

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Délai convocation AG : 21 jours ou 8 jours ?

Convocation AG : adaptable au besoin ?

Il arrive qu’un événement imprévu ou un sujet urgent nécessite la convocation d’une assemblée générale spéciale (ou extraordinaire) des copropriétaires de l’immeuble.

Citons par exemple :

  • un désaccord récurrent avec le syndic en place
  • vente d’une partie commune
  • travaux qu’un copropriétaire souhaite faire dans les parties communes
La démocratie est la règle en copropriété

La démocratie est la règle en copropriété

Comme le précise la loi de 1965, le délai de 21 jours est incompressible, quel que soit le motif de l’Assemblée.

En effet, une AG est un événement souverain qui doit être organisé bien en amont : définition de l’ordre du jour, détermination du lieu et de l’heure, envoi des convocations.

Sachez aussi que les AG extraordinaires sont facturées en sus par votre syndic (prestation exceptionnelle non prévue dans le forfait de gestion de base).

Et en cas de sinistre ? 8 jours minimum

Le règlement d’un sinistre est le seul cas où l’AGE peut être convoquée en urgence.

Le syndic a le droit de convoquer une AGE d’urgence dans un délai de 8 jours (minimum) au lieu de 21 jours.

On parle de sinistre lorsqu’un événement (climatique par exemple) a nécessité une déclaration à l’assurance de l’immeuble et que, au-delà des actions immédiates de protection et de mise en sécurité (gestion des « effets » du sinistre), les copropriétaires doivent décider de la suite (financement de la protection immédiate, gestion des « causes » du sinistre, recherche de responsabilité éventuelle).

Exemple de calendrier en cas de sinistre

  1. (J) les copropriétaires signalent au syndic le sinistre (exemple : toiture envolée)
  2. (J+x ouvrable) le syndic gère l’urgence :
    – déclare le sinistre à l’assurance de l’immeuble
    – contacte les entreprises pour protéger et mettre en sécurité l’immeuble et ses abords
    – contacte le conseil syndical pour déterminer une date d’AGE et l’ordre du jour
  3. (J+x+y) le syndic gère l’AGE :
    il envoie les convocations aux copropriétaires
  4. (J+x+y+8) l’AGE a lieu

 

Comment éviter une AG extraordinaire ?

LA.GE.CO. conseille à tous les copropriétaires, et en particulier le conseil syndical, d’être vigilants pour ne pas se laisser « déborder ». C’est le rôle du syndic et du conseil syndical de vous conseiller sur ces sujets, notamment lors des Assemblées générales

Surveiller

« Surveiller » régulièrement l’état du bâti pour éviter les sinistres.

Voter et financer

Ne pas éternellement retarder de gros travaux d’entretien (toiture, fissures, façades, ascenseurs, …) ou de sécurité

Voter les actions juridiques permettant de régler les impayés, et donc de financer les travaux reportés.

Sélectionner les fournisseurs

Choisir des fournisseurs fiables, éviter le choix systématique du « moins-disant ».

En savoir plus sur les délais de convocation

LégiFrance – Décret de 1967

 

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Qui paie l’état daté ?

Etat daté : qu’est-ce donc ?

L’état daté est un document légal demandé par le notaire lorsqu’un copropriétaire vend son bien immobilier. Il permet d’informer l’acquéreur de la position financière et juridique du copropriétaire vendeur à l’égard de la copropriété : ce que la copropriété lui doit, ce que le copropriétaire doit à la copropriété, les avances, les provisions pour travaux, les contentieux éventuels.

Qui le rédige ?

La loi indique que c’est au copropriétaire vendeur de fournir les informations au notaire.

Mais ce document est difficile à comprendre pour un non professionnel, et ce qu’on y inscrit a valeur légale pour la transaction : la peur de se tromper est donc bien réelle.

En conséquence, c’est dans la très grande majorité des cas le syndic de la copropriété qui le rédige.

La production de ce document nécessite : recherches, vérifications, rédaction, envoi. Il a valeur légale.

Combien coûte-t-il ?

Cas du syndic professionnel

Si la copropriété est gérée par un syndic professionnel, sa prestation intellectuelle de recherche des informations et de remplissage de l’état daté est facturée selon le tarif indiqué dans son mandat (paragraphe « prestations particulières »). Ce tarif n’est pas réglementé et des disparités importantes peuvent exister d’un syndic à l’autre.

Cas du syndic non professionnel

Si la copropriété est gérée par un syndic non professionnel (dit « bénévole »), sa prestation intellectuelle de recherche des informations et de remplissage de l’état daté est gratuite.

S’il se fait aider par un professionnel (par exemple LA.GE.CO.). la prestation de ce professionnel sera facturée par le syndic bénévole au copropriétaire vendeur.

Qui paie ?

C’est toujours le copropriétaire vendeur qui paie les frais de mutation.

Parfois, lors du compromis de vente, un accord peut être trouvé avec le copropriétaire acquéreur pour partager les frais, mais c’est rare.

Ce coût peut en revanche être intégré de manière « invisible » dans le prix de vente (déterminé librement par le vendeur).

Le pré-état daté : pourquoi, qui comment ?

La loi ALUR a introduit une obligation nouvelle pour les syndics (professionnels ou non) : fournir les information de l’état daté AVANT le RDV pour la signature du compromis de vente.

La prestation du syndic est donc la même, mais plus tôt dans le processus de vente.

Son  coût est variable (comme pour l’état daté).

Lors de la signature définitive de la vente, l’état daté fourni est en fait le pré-état daté mais réactualisé avec des informations issues d’événements qui seraient survenus entre les 2 RDV chez le notaire. La prestation intellectuelle du syndic est donc la même dans son déroulement .

Certains syndics refacturent cet état daté, d’autres non. Cela est indiqué dans leur mandat (lorsque le mandat respecte le nouveau mandat-type). Si ce n’est pas indiqué, il est prudent que le copropriétaire vendeur se renseigne AVANT la mise en vente.

Pour en savoir plus

LegiFrance – Décret 1967

Contactez LA.GE.CO.

Si vous êtes le copropriétaire vendeur ou le futur acheteur, nous vous renseignerons sur cette procédure.

Si vous êtes le syndic non professionnel, nous vous aiderons à remplir le pré-état daté.

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Convocation dématérialisée : ça marche

La convocation électronique aux Assemblées Générales : ça marche !

Quelques mois après la publication de l’arrêté autorisant l’envoi des convocations aux Assemblées Générales par voie électronique, les outils techniques sont désormais au point.

La demande

Le syndic envoie à chaque copropriétaire et par écrit une demande d’autorisation d’envoi des convocations par voie électronique.

La réponse

Le copropriétaire peut refuser et préférer la méthode « à l’ancienne » : aller chercher à la Poste sa lettre recommandée avec accusé de réception.

La réponse OUI ou NON doit être reçue par le syndic soit par une LRAR soit lors de l’AG concernée par la convocation.

Le « tiers de confiance »

Le syndic contractualise avec une société labellisée « tiers de confiance » pour effectuer les envois des convocations.

L’envoi de la convocation

Le tiers de confiance reçoit du syndic le contenu des convocations et les adresses mails des copropriétaires. Il fait savoir par un mail anonyme, sécurisé et individualisé à chaque copropriétaire qu’une convocation est disponible.

La réception

Le copropriétaire « télécharge » la convocation reçue dans le mail.

Il peut aussi ne pas la télécharger, ce qui équivaut à ne pas aller chercher une LRAR papier.

La renonciation a posteriori

Le propriétaire peut refuser de recevoir désormais les convocations par voie électronique, en faisant parvenir au syndic une LRAR.

L’intérêt de cette dématérialisation ?

Pour le syndic

Moins de papier en évitant les photocopies.

Gain de temps pour les employés du syndic car suppression des pliages et des envois physiques à La Poste.

Pour le copropriétaire

S’il accède facilement à un ordinateur, il peut prendre connaissance de la convocation (ordre du jour, pouvoir, résolutions détaillées, devis, états comptables, …) sans avoir à se déplacer à La Poste.

Ce déplacement pouvait parfois se faire après l’AG, par manque de temps, de disponibilité, …

Des coûts diminués

Dans l’absolu, ce fonctionnement doit coûter moins cher. Cela dépendra du prestataire « tiers de confiance » chargé de l’acheminement.

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Ascenseur en copropriété : que dit la loi ?

Quelles sont les règles de maintenance d’un ascenseur en copropriété ?

L’ascensoriste est le fabriquant de l’ascenseur (OTIS, KONE, …).

Tous les 5 ans

Contrôle technique complet, par un technicien certifié indépendant de l’ascensoriste

Tous les ans

Vérification des parachutes

Tous les 6 mois

Vérification des freins et câbles

Toutes les 6 semaines

Vérification du bon fonctionnement de l’ascenseur et de la fermeture des portes.

Son entretien est donc un budget conséquent, à prévoir chaque année dans la copropriété.

Tout ceci garantit la sécurité des habitants et visiteurs de l’immeuble.

Tout ceci a un coût (déplacement du technicien, diagnostic voire expertise, commande de pièces, remplacement, …).

Tout ceci est en sus de son installation (plusieurs milliers d’euros) : étude de faisabilité technique, plan de financement éventuellement sous forme de prêt collectif, travaux, contrôle de conformité.

Faut-il obligatoirement réhabiliter les ascenseurs anciens ?

La loi du 3 juillet 2003 a été réduite récemment et n’oblige plus à une mise aux normes systématique des ascenseurs (arrêt à chaque étage, seuil, …). Néanmoins, chaque copropriété peut étudier une adaptation en fonction de leur vétusté et des risques encourus (enfants, personnes âgées).

Que faire en cas d’accident ?

Un tel événement doit être pris en charge par le syndic, tant en amont (avant l’accident) qu’en aval (après l’accident).

Avant

Renégocier si besoin les contrats de maintenance pour se conformer au planning ci-dessus

Faire voter l’entretien dans le budget annuel

Après (sous 2 à 5 jours)

Le conseil syndical, ou tout copropriétaire, fournit au syndic les éléments d’information (date, heure, personnes, lieu, photographies) lui permettant de faire la déclaration de sinistre auprès de l’assureur de l’immeuble.

 

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Voiture électrique en copropriété : un rêve inaccessible ?

La voiture électrique (notamment en ville et donc en copropriété) : un atout pour la protection de l’environnement et les économies d’énergie.

Les copropriétaires savent combien il est difficile de faire fonctionner correctement les garages et box : portes basculantes en panne, minuterie défaillante, portes coupe-feux contraignantes, aération VMC ultra-réglementée, extincteurs volés ou vandalisés…..

Malgré la vigilance du syndic et du conseil syndical, malgré la réactivité des opérateurs-dépanneurs, ces problèmes sont parfois récurrents, et fort agaçants au quotidien.

En copropriété, la voiture électrique est-elle un rêve accessible ?

Plusieurs questions se posent lorsqu’il s’agit de faire installer des prises électriques pour recharger les véhicules dans les sous-sols d’une copropriété :

  • faut-il l’installer pour toutes les places de parking identifiées, ou bien seulement pour les copropriétaires demandeurs ? (économies d’échelle)
  • qui finance l’installation et l’entretien du compteur électrique général (qui alimentera l’ensemble de ce réseau d’électricité dédié) ?
  • faut-il installer des compteurs dans chaque box, et donc faire établir un contrat pour chaque box (et donc chaque copropriétaire) ?
  • si les box sont ouverts, comment prévenir les dégradations, voire les « piratages » ?
  • comment imputer ces coûts sur les charges de copropriétés (notamment pour les copropriétaires-bailleurs) ?

Des informations techniques sont disponibles, notamment ici BREEZCAR.

Mais les solutions techniques ne répondent pas aux questions précédentes, qui relèvent de l’organisation et de l’administration de la copropriété.

Un sujet vaste, intéressant, innovant, positif, mais qui engage sur le long terme. Au conseil syndical de s’en emparer !

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Label RGE des artisans : vigilance

Label RGE des artisans : késako ?

RGE = Reconnu Garant de l’Environnement

Il existe des artisans qui affichent un label RGE alors qu’ils ne le détiennent pas.

Avant de retenir un artisan pour des travaux, consultez le site renovation-info-service.gouv.fr. Les organismes certificateurs de l’artisanat y répertorient les entreprises labellisées.

Même s’il ne faut pas voir le mal partout, cette courte et gratuite vérification « ne mange pas de pain » !

Ceci vous assurera la sérénité pour obtenir certains prêts bancaires ou des diminutions d’impôts liés à ces travaux de rénovation.

Un autre allié : le prêt collectif

Et pensez au financement par un prêt collectif (quelques banques sont spécialisées dans ce type d’offre) : il est beaucoup plus souple qu’un prêt immobilier ou à la consommation standard, notamment en supprimant les contrôles d’âge ou de santé de l’emprunteur.

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