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Médiateur obligatoire depuis le 01 janvier 2016

Tous les professionnels ayant des clients particuliers doivent désormais leur proposer gratuitement un médiateur.

Qu’est-ce qu’un médiateur ?

Etymologie :du latin mediatio, médiation, intervention, dérivé de medium, moyen, milieu, lien.

Définition : médiation = entremise qui a pour objectif de faciliter un accord, un accommodement entre des personnes ou des parties qui ont un différend.

Synonymes : arbitrage, conciliation, entremise, interposition.

Exemples de champ d’application de la médiation pour régler des différends :

  • entre particuliers (personnes physiques ou / et personnes morales) en matière civile,
  • entre particuliers et personnes morales (médiation consumériste),
  • dans les entreprises (médiation d’entreprise),
  • économiques interentreprises (médiation économique),
  • entre les services publics et leurs usagers (médiation administrative)
  • dans le domaine de l’environnement (médiation environnementale)…

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LA.GE.CO. concernée ?

Oui, en tant que société commerciale ayant des clients particuliers, LA.GE.CO. vous propose un recours gratuit à ce dispositif de médiation amiable pour résoudre un litige qui les opposerait.

En savoir plus ici : Décret 2015-1382 du 30 octobre 2015.

Comment sont informés les clients ?

Les coordonnées du médiateur choisi doivent figurer sur  tous les documents et toutes les communications de la société :

  • site internet
  • conditions générales de vente
  • devis
  • supports commerciaux

En attendant que l’Etat ait publié une liste de médiateurs (attente décret), LA.GE.CO. va s’adresser à l’Association Nationale des Médiateurs pour proposer ce dispositif au plus tôt à ses clients.

Et en pratique, ça marche comment ?

Avant le recours à la médiation, le consommateur doit avoir tenté une résolution amiable : réclamation écrite -avec accusé de réception-, pour résoudre directement son litige avec vous.

A compter de cette réclamation, il dispose d’un délai d’un an pour effectuer sa demande auprès du médiateur.

Pour que la médiation puisse jouer, il ne faut pas que :

  • le différend ait déjà été examiné par un tribunal ou un autre médiateur
  • la demande soit infondée ou abusive : c’est au médiateur d’établir si c’est le cas.

 

À retenir

Une médiation dure en moyenne 3 à 4 mois, et son coût peut dépasser 1 000 €(imputé à la société, pas au client).

1000euros

L’objectif d’un tel dispositif que le législateur a rendu obligatoire est, bien évidemment, de favoriser la résolution amiable du litige, plutôt que d’encombrer les tribunaux et les médiateurs.

LA.GE.CO. ira bien évidemment dans ce sens, aucune des parties n’ayant intérêt à ce qu’une relation s’envenime sans solution amiable.

 

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Individualisation des frais de chauffage dans les copropriétés

Individualisation des frais de chauffage dans les copropriétés : la dernière fausse bonne idée écolo.

L’évidence politique :

payer ce qu’on consomme et donc induire des comportements économes

La réalité :

une copropriété est un ensemble de locaux organisés généralement verticalement, avec des parties privatives (les logements, les locaux commerciaux), des parties communes (espaces de circulation, toiture, façades, sous-sols). Tout cela n’est évidemment pas étanche !

Clé de répartition du chauffage en copropriété :

La chaleur diffusée dans une copropriété par une source de chauffage collective (chaudière collective puis tuyaux amenant cette chaleur dans les parties communes et privatives) est aujourd’hui, en général, répartie sur les occupant selon une clé définie dans le règlement de copropriété. Cette clé, arbitraire, peut s’avérer injuste pour les « petits » consommateurs, qui paient non pas en fonction de leur consommation mais en fonction d’un coefficient théorique.

Exemple :

Un logement de 4 personnes (T3) aura une clé plus importante qu’un logement de 1 ou 2 personnes (studio ou T2) car il est supposé consommer plus.

La clé définie dans le règlement prend aussi en compte l’orientation, l’ensoleillement, l’étage, le nombre et la surface des vitrages de fenêtres,…etc.

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Quels immeubles sont concernés ? Bon courage pour le calcul !

L’installation, au plus tard le 31 mars 2017, de compteurs thermiques pour répartir le coût de l’énergie dans les immeubles à chauffage collectif avait été rendue obligatoire par un décret du 23 avril 2012 et un arrêté du 27 août de la même année.

Mais elle ne concernait que les immeubles collectifs ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée avant le 1er juin 2001, et dont la consommation dépasse 150 kWh par m² de surface habitable (SHAB) et par an. Ces textes ont en fait remis en vigueur une obligation datant d’une loi de… 1974, et qui faute de textes d’application mis à jour, était restée lettre morte.

N’en sont dispensés que les immeubles dont l’installation de chauffage ne permet pas aux occupants de régler la quantité de chaleur souhaitée (chauffage par le sol par exemple). Pour les immeubles collectifs dont moins de 20% des émetteurs de chaleur sont équipés d’organes de régulation en fonction de la température intérieure de la pièce, le seuil de consommation est porté à 190 kWh/m²SHAB.an.

Des besoins inégaux sur le territoire français

A part le Nord-est de la France, gros consommateur de chauffage, qui a vu l’équipement des immeubles progresser au fil du temps, partout ailleurs, syndics et copropriétaires ont fait le dos rond, d’autant que les calculs pour déterminer si l’immeuble est au-dessus ou au-dessous du seuil de consommation fatidique n’est pas simple !

Les gestionnaires de copropriété et d’immeubles locatifs allaient être confrontés à deux difficultés importantes :

  • pour tous, dans les immeubles où l’installation de chauffage collectif produit à la fois de la chaleur pour le chauffage et pour la production d’eau chaude sanitaire (ECS) collective, le calcul de la part de l’énergie consacrée au seul chauffage, doit se faire en déduisant de la consommation globale l’énergie consommée pour l’ECS.
  • Pour les syndics de copropriété, une autre difficulté aurait été de calculer le total des surfaces habitables, au sens de sa définition légale : ils ne disposent pas en général de cette information.

Le lobbying des professionnels des compteurs

La loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte n’a pas innové en la matière, l’administration, convaincue par le lobby des fabricants et exploitants de compteurs de l’effet vertueux de la répartition des charges en fonction des consommations, ayant déjà mis en place la réglementation dès 2012.

19 février 2016 : obligation de voter ! de contrôler ! de sanctionner !

Cette loi rend obligatoire dans les copropriétés, à compter du 19 février 2016, d’inscrire les travaux d’installation de répartiteurs à l’ordre du jour des assemblées des immeubles concernés par la réglementation, et elle instaure une obligation de justification par les propriétaires d’immeubles et syndics de copropriétés de l’installation des répartiteurs de frais de chauffage dans le délai imparti, ainsi que la possibilité de contrôles et d’amendes en cas de non-respect des dispositions, pouvant aller jusqu’à 1.500 euros par logement et par an de retard !

31 mars 2017 : obligation d’installer !

Désormais, comme suite logique de l’article 26 de la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte, tous les immeubles à chauffage collectif seraient concernés par l’obligation d’installer des dispositifs d’individualisation des frais de chauffage, et pas seulement les immeubles énergivores, la date limite pour l’installation étant toujours fixée au 31 mars 2017.

Du coup, la mâchoire se refermerait sur toutes les copropriétés à chauffage collectif où l’installation est possible, et qui doivent impérativement faire voter dès cette année l’installation des répartiteurs et des robinets thermostatiques quand les radiateurs ou les émetteurs de chaleur n’en sont pas pourvus !

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Qu’y a-t-il dans une facture de chauffage ?

– des taxes, des abonnements, des frais d’installation/location et d’entretien des appareils : charges incompressibles, indépendantes de la consommation

– des consommations : relevées soit au niveau d’un compteur général (l’immeuble), soit au niveau des compteurs individualisés. Entre les 2 : un casse-tête calculatoire !

Quelles économies attendues, pour qui ?

La logique politique : si chaque occupant peut moduler son chauffage, et paye le coût de sa consommation, il sera incité à baisser ses radiateurs quand il n’est pas là ou dans les chambres inoccupées.

Une étude publiée en décembre 2015 en France portant sur 2.980 logements chauffés individuellement concluait aussi à une économie d’énergie de 19,82% en moyenne et très peu de copropriétaires perdants, pour qui la facture de chauffage a augmenté après la pose des compteurs ou répartiteurs.

Problème : ces estimations sont toutes le fait du « lobby des compteurs ».

Des estimations aux alentours de 15% ou déterminant une fourchette allant de 7 à 20% seraient plus proches de la réalité. LADEME affirme dans un document d’information datant d’avril 2015, que « les économies d’énergie réalisées (…) peuvent être supérieures à 10% ».

Quelle est la part de la facture susceptible d’être individualisée ?

La part des charges de chauffage susceptible d’être répartie en fonction des consommations relevées sur les répartiteurs n’est qu’au maximum de 70% de la part variable de ces charges, c’est à dire de la facture d’énergie débarrassée de l’abonnement et des taxes sur l’abonnement.

Il faut aussi exclure la part de l’énergie consacrée à l’eau chaude sanitaire !

Cela ne représente donc qu’une fraction de la facture globale du chauffage.

Les coûts incompressibles, aux frais des occupants (notamment locataires)

Pour chaque répartiteur :

  • 6 à 9 € par an et par radiateur pour entretien-relevé-exploitation (locataire)
  • un supplément d’honoraires légitime du syndic pour ses peines et soins (copropriétaire)
  • 70 à 90€ par robinet thermostatique  (copropriétaire)

Est-il possible de faire des économies, au final ?

Pour que l’individualisation des frais de chauffage bénéficie aux ménages, il est nécessaire que les économies pouvant être générées par les dispositifs à mettre en œuvre soient supérieures aux coûts récurrents de ces installations.

Cela ne peut être le cas que pour les seuls immeubles énergivores.

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Dans les autres, la généralisation des dispositifs d’individualisation va peser sur le pouvoir d’achat de 1,3 million de ménages en HLM et 2,3 millions de ménages en copropriété.

Dans le seul parc social, l’impact de cette disposition coûtera en outre 670 millions d’euros, au détriment des investissements des organismes HLM sur l’entretien et la rénovation, notamment énergétique. Pour les copropriétaires, l’impact est estimé à 1,76 milliards d’euros.

Et même à supposer qu’économie substantielle il y ait, qui en profitera vraiment ? Le chauffage collectif chauffe l’immeuble dans son ensemble, y compris les parties communes. C’est ce qui explique au demeurant que la réglementation ne prévoie la répartition des « frais communs de combustible ou d’énergie » qu’à hauteur de 70% en fonction des consommations, 30% devant impérativement être répartis, en même temps que les frais fixes, au prorata des tantièmes fixes prévus au règlement de copropriété.

Exemple d’une répartition individualisée

Facture énergétique annuelle de l’immeuble 5000€, on suppose que l’immeuble entre dans les critères d’application de la loi (SHAB, consommation globale, …) et que les relevés des répartiteurs sont effectués et conformes à la réalité.

Dans cette facture, l’ECS représente 1000€, reste 4000€ pour le chauffage.

Nous parlons ici uniquement des consommations relevées, pas des autres frais incompressibles (installation, entretien, télérelève, réparations, gestion, …).

Par principe, 30% sont considérés comme bénéficiant à la collectivité de l’immeuble, sans individualisation. La répartition se fera aux tantièmes généraux de chaque copropriétaire, indépendamment de sa consommation.

Reste 70%, soit 2800€ à répartir de manière individualisée auprès de chaque copropriétaire.

  • Copropriétaire 1 : ses répartititeurs indiquent une consommation de 100 kWh
  • Copropriétaire 2 : ses répartititeurs indiquent une consommation de 200 kWh
  • Copropriétaire 3 : ses répartititeurs indiquent une consommation de 300 kWh
  • Copropriétaire 4 : ses répartititeurs indiquent une consommation de 0 kWh (il n’allume jamais ses radiateurs)
  • Copropriétaire 5 : ses répartititeurs indiquent une consommation de 700 kWh (personne âgée, chauffe beaucoup)

Je laisse à chacun de vous calculer le montant à payer par chaque copropriétaire, à calculer ce qu’il peut éventuellement imputer sur son locataire s’il en a un.

Une loi bien loin des réalités comportementales… Le mal-chauffement après le mal-logement ?

L’idée que de nombreux habitants des immeubles collectifs laissent inconsidérément leurs fenêtres ouvertes avec leurs radiateurs à fond est une vue de l’esprit, sauf quand les appartements sont surchauffés, ce qui met en cause l’entretien et la conduite de l’installation.

Imaginons ce qui se passera l’hiver dans la plupart des immeubles : les actifs auront tendance à fermer leurs robinets thermostatiques le matin en partant travailler, et à ne les rouvrir que le soir en rentrant, ou un peu avant lorsque seront disponibles à grande échelle les technologies de programmation ou de commande à distance. Pendant la journée, les immeubles se refroidiront, et ceux qui restent verront leurs radiateurs fonctionner à fond pour conserver la température dans leur logement. Cette minorité d’occupants verra sa consommation injustement augmentée, sans confort particulier, d’autant plus spectaculairement que l’immeuble est mal isolé, composé de logements inégalement situés à l’égard de l’ensoleillement ou de l’exposition au vent, et qu’on a individualisé les charges avant de réduire les déperditions énergétiques ! Ils chaufferont l’immeuble à eux tous seuls ! Or c’est parmi cette minorité que se trouvent la plupart du temps les personnes économiquement les plus fragiles.

Cette mesure des pouvoirs publics favorise l’individualisme, le « chacun pour soi » au détriment d’une démarche collective. Elle est inutile, coûteuse, inefficace.

Un frein à la rénovation énergétique ?

Après l’installation de répartiteurs, il sera plus difficile dans les copropriétés d’obtenir un vote en faveur de gros travaux de rénovation énergétique, les résidents qui profiteront des économies étant tentés de s’y opposer ! Adieu donc la rénovation BBC (bâtiment basse consommation) que la loi sur la transition énergétique veut promouvoir.

Au lieu de pousser à fond l’amélioration des immeubles, les pouvoirs publics se laissent aller à favoriser le secteur industriel de la mesure, alors que celui de la rénovation énergétique reste à la traîne, faute d’avoir suffisamment de travaux pour amortir ses investissements.

Face à la levée de boucliers générale des consommateurs, des bailleurs et des associations de locataires, le gouvernement assouplira-t-il sa position ? Il ne reste que peu de temps pour publier le nouveau décret : la saison des assemblées avance et la convocation d’un grand nombre d’entre elles est déjà sous presse. L’administration, toute imprégnée de l’esprit COP21, fera-t-elle une fois de plus la preuve de sa déconnexion du terrain et d’une vision fantasmée de la réalité, privilégiant l’écoute des professionnels, encourageant inconsidérément et au détriment de ses objectifs un individualisme à grande échelle, faisant porter l’effort d’économie sur les plus fragiles ?

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Révision des loyers selon IRL : ça marche comment ?

Quelles sont véritablement les règles de révision des loyers selon IRL, depuis la loi ALUR ?

Pendant 1 an ça peut le faire !

Exemple d’un bail signé le 01/02/2015, la clause de révision du loyer qui y est inscrite mentionne l’IRL du dernier trimestre 2014.

Prochaine révision du loyer 01/02/2016, avec l’IRL du dernier trimestre 2015.

Nouveau loyer = ancien loyer x IRL-T4-2015 / IRL_T4_2014

Le bailleur dispose de 1 an (donc jusqu’au 01/02/2017) pour faire appliquer ce nouveau loyer, mais jamais à effet rétroactif.

Notez que l’IRL appliqué est celui du « jour de la demande » : ainsi, si il demande l’augmentation le 01/08/2016, c’est l’IRL du T1 2016 qui sera appliqué, et uniquement à partir du loyer d’août 2016.

Après 1 an c’est trop tard !

Si le bailleur oublie de réviser le loyer pendant 1 an, c’est perdu pour lui (nouveauté de la loi ALUR). Cela signifie qu’il ne peut pas appliquer le taux révisé de l’IRL.

Voir cependant les aménagements possibles, ci-dessous.

Au-delà d’un an de retard, ça marche aussi, sous conditions !

Exemple d’un bail signé le 01/02/2013, la clause de révision du loyer qui y est inscrite mentionne l’IRL du dernier trimestre 2012.

Le bailleur « se réveille » 3 ans après et veut réviser le loyer le 01/02/2016, il fait un calcul avec les divers IRL écoulés pendant ces 3 ans.

Nouveau loyer 01/02/2016 = ancien loyer x IRL-T4-2015 / IRL_T4_2012

Et il applique le nouveau loyer à partir du loyer du 1er février 2016 (pas de rétroactivité).

Textes de référence

Legifrance

Service Public

IRL

En résumé

Il faut retenir sur les principes de révision des loyers selon l’IRL que :

  • il n’y a plus d’effet rétroactif
  • si la date anniversaire d’application de l’IRL est dépassée (« oubliée »), il faut appliquer celui en vigueur lors de la révision (trimestre précédent la demande)
  • l’évolution de l’IRL est plutôt faible depuis plusieurs trimestres. Les conséquences d’un oubli du bailleur sont donc, en ce moment, plutôt négligeables.
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