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La copropriété en 2017 : ce qui change

Décrets et réglementations applicables en 2017

Le législateur ne nous a pas oubliés, nous les syndics et les copropriétaires : les décrets et réglementations applicables en 2017 sont pléthoriques.

La copropriété demeure un des enjeux principaux dans le cadre de la rénovation énergétique du bâtiment.

01/01/2017 Rénovation des bâtiments : travaux d’isolation thermique

A partir du 1er janvier 2017, les travaux d’isolation thermique deviennent obligatoires lors de travaux de réhabilitation importants tels que les ravalements de façade, les réfections de toiture ou encore les aménagements pour rendre un local habitable (article 14 de la loi TECV). Néanmoins, cette obligation est soumise à conditions et à dérogations.

Cette exigence d’efficacité énergétique n’est pas obligatoire en cas d’impossibilité technique, de surcoûts importants ou de disproportion manifeste sur le plan architectural. Par ailleurs, l’embarquement des travaux d’isolation thermique est applicable pour un ravalement concernant au moins 50% d’une façade d’un bâtiment, il en est de même pour la réfection de toiture. Enfin, en cas de travaux d’aménagement en vue de rendre habitable une pièce non habitable, d’une surface minimale de plancher de 5 m2 (non enterrée ou semi-enterrée), des « travaux d’isolation thermique des parois opaques donnant sur l’extérieur » doivent être réalisés.

01/01/2017 Fonds de réserve pour les travaux

Les copropriétaires devront au 1er Janvier provisionner un fonds de réserve pour les travaux, avec un minimum légal de 5% annuel du budget prévisionnel. L’objectif est d’assurer un étalement des charges de copropriété dans le temps pour procéder à l’entretien et l’amélioration des immeubles en copropriété (article 58 de la loi ALUR).

En revanche, les copropriétés neuves (moins de 5 ans) ou qui ont moins de 10 lots et qui s’en exonéreraient à l’unanimité, ou celles dont le Diagnostic Technique Global ferait apparaître l’absence de besoin de travaux au cours des 10 années suivantes, ne seront pas concernées.

01/01/2017 Diagnostic Technique Global (DTG)

A partir du 1er janvier, les copropriétaires de tout immeuble doivent se prononcer sur la volonté de réaliser un diagnostic technique global (DTG) qui permet une meilleure connaissance de l’état générale de l’immeuble par l’établissement d’un plan prévisionnel de travaux.

Le DTG inscrit dans la loi ALUR est obligatoire pour les immeubles de plus de 10 ans nouvellement mis en copropriété ou bien pour les immeubles faisant l’objet d’une procédure pour insalubrité. Le décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016 précise les conditions de réalisation du DTG.

Ce DTG comprend entre autres : une évaluation de la liste et du coût des travaux nécessaires sur les 10 prochaines années, un diagnostic de performance énergétique, une analyse des améliorations possibles concernant la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble…

31/03/2017 Individualisation des frais de chauffage

Un décret et un arrêté publiés au Journal officiel du 31 mai 2016 à la suite de la loi de transition énergétique pour la croissance verte (TECV) du 17 août 2015 prévoient l’individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs dont les occupants peuvent régler individuellement leur niveau de chaleur sur la base d’un chauffage commun énergivore (consommation supérieure à 150 kWh/m²) et cela au plus tard le 31 mars 2017.

L’objectif est de favoriser les économies d’énergie en maîtrisant individuellement ses frais de chauffage et en ne payant que sa propre consommation. Cette mesure devrait conduire à une économie de facture estimée à 15% des consommations. L’acquisition de ces appareils est éligible au crédit d’impôt pour la transition énergétique.

Tous les bâtiments collectifs chauffés collectivement sont concernés, sauf si les bâtiments font l’objet d’une impossibilité technique à l’installation d’appareils de mesure de la chaleur ou d’appareils de régulation. Il en va de même pour les immeubles dont la mise en conformité entraînerait un coût excessif obligeant à modifier les installations de chauffage déjà présentes.

01/01/2017 Nouveaux équipements en faveur de la transition énergétique

Les constructions neuves dont les permis de construire sont déposés après le 1er janvier 2017 doivent intégrer de nouveaux équipements en faveur de la transition énergétique. Par exemple, les pré-équipements nécessaires à l’installation de bornes de recharges pour les véhicules électriques mais aussi les infrastructures permettant le stationnement sécurisé des vélos seront installés.

01/01/2017 Registre d’immatriculation des copropriétés

A partir du 1er janvier 2017, toutes les nouvelles copropriétés doivent s’immatriculer en ligne sur www.registre-coproprietes.gouv.fr . Les copropriétés déjà existantes de 50 à 200 lots ont jusqu’au 31 décembre 2017 pour le faire (celles de plus de 200 lots avaient jusqu’au 31 décembre 2016).

Carnet numérique de suivi et d’entretien du logement

De plus, la loi de transition énergétique pour la croissance verte (TECV) du 17 août 2015, introduit la création d’un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement, à la suite duquel 12 projets ont été sélectionnés pour expérimenter le carnet numérique de suivi et d’entretien du logement.

01/01/2017 Installations intérieures d’électricité et de gaz

A partir du 1er juillet 2017, un diagnostic relatif aux installations intérieures de gaz et d’électricité sera obligatoire lors de la mise en location d’un logement dans un immeuble collectif dont les installations ont plus de 15 ans. Il devra être réalisé par un diagnostiqueur agréé et sera valide 6 ans. Cette obligation s’applique aux logements vides ou meublés, loués en guise de résidence principale.

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Changer de syndic : c’est maintenant !

Surtout : n’attendez pas votre AG annuelle 

Quelques semaines avant l’AG, c’est trop tard !

Voici mes conseils pour que la transition entre votre ancien syndic et le nouveau se passe en douceur.

Le conseil syndical : pilier de la démarche

C’est le conseil syndical qui mène le projet de changement de syndic. Cela se passe en plusieurs étapes, qui vous feront remonter le temps.

Si le projet est mené avec méthode, cela se passera très bien.

Pourquoi changer de syndic ?

On ne change pas de syndic simplement parce qu’il ne répond pas aux mails ou au téléphone ! Cela est agaçant et relève de la négligence simple, mais n’est pas une faute.

Il a un contrat avec les copropriétaires (appelé mandat, régi désormais par un contrat-type) et celui-ci ne peut être dénoncé avant son terme que pour faute lourde ou grave :

malversations financières (quasiment impossible en cas de compte séparé)

non exécution des décisions d’AG

erreurs répétées dans la gestion comptable de la copropriété

Toute faute devra être prouvée par le syndicat des copropriétaires : en effet, dans la législation française, c’est au plaignant de prouver la faute. Le syndic bénéficie donc de la présomption d’innocence.

Quand changer de syndic ?

En l’absence de faute du syndic, vous devrez attendre l’AG ordinaire d’avant la fin du contrat du syndic.

Entre l’idée du changement et l’AG, prévoir 3 à 4 mois.

(AG – 3,5 mois) Faire face à la résistance au changement des copropriétaires

L’être humain est par nature résistant à tout changement : l’adaptation à un nouveau contexte est source de stress et d’effort, qu’il évitera.

On sait ce qu’on perd, on ne sait pas ce qu’on trouve !

Argumenter en étant factuel

Le conseil syndical doit donc s’armer d’arguments pour encourager les copropriétaires à voter pour le changement. Voici quelques exemples :

Lister les griefs contre le syndic en place : date, fait, conséquence pour les copropriétaires. Répertoriez uniquement les griefs relevant de l’intérêt collectif de la copropriété, pas des événements ou intérêts individuels.

** Non réponse aux contacts téléphoniques et mails

** erreurs dans l’établissement des comptes de la copropriété servant à préparer les 2 AG antérieures

** non respect des délais légaux de tenue des AG (envoi convocation, envoi PV)

** non exécution de certaines décisions d’AG, par exemple pour les travaux et/ou l’échéancier d’appels de fonds

** non exécution de travaux urgents de mise en sécurité

** non coopération avec le conseil syndical sur tous les sujets dont, pourtant, il doitêtre partenaire du syndic (cf article 21 de la loi de 1965)

** tarifs du syndic (forfait ET prestations supplémentaires) que vous jugez inappropriés par rapport au service rendu et/ou aux difficultés de gestion de la copropriété. Exemple : si votre copropriété n’a pas d’ascenseurs, pas d’espaces verts, pas de gardien, …etc le tarif du syndic doit être faible.

Informer les copropriétaires

Afin de les informer de votre démarche sans attendre l’AG, prenez soin de les rencontrer chez eux et/ou de leur envoyer un courrier. En tant que conseil syndical, vous avez accès à toutes les coordonnées des copropriétaires : les demander au syndic, il n’a pas le droit de vous les refuser.

Attention : les locataires n’ont pas à être impliqués dans ce projet, ce n’est absolument pas leur affaire. Ne passez donc pas par eux pour obtenir les coordonnées du copropriétaire et/ou leur avis d’habitant de la copropriété.

Etayez vos arguments par votre rapport moral

Lors de l’AG, le conseil syndical informe les copropriétaires de toutes les actions qu’il a menées pendant l’année écoulée. Ce rapport est généralement oral. Il est présenté mais non voté.

Afin de faciliter le vote de changement de syndic, préparez un rapport écrit (qui sera joint à la convocation AG) pour :

  • valoriser votre travail pour l’intérêt collectif
  • mettre noir sur blanc ce que vous avez fait facilement (sans l’aide du syndic)
  • mettre noir sur blanc ce que vous avez fait avec difficultés (syndic non coopératif)
  • mettre noir sur blanc ce que vous n’avez pas pu faire  (syndic non coopératif)

(AG – 2,5 mois) Lancer les consultations

Vous souhaitez changer de syndic : ne vous censurez pas !

Grosse copropriété (plusieurs dizaines de lots) ne signifie pas gros syndic !

Un bon syndic ne doit pas forcément être proche de votre copropriété : sa proximité géographique ne signifie absolument pas qu’il passera régulièrement vous voir. Cela dépend uniquement de son organisation, de ses objectifs, du turn-over des gestionnaires, …etc

Le syndic offrira un bon service s’il a le temps de s’y consacrer.

Ne vous laissez pas, non plus, endormir par les jolis discours commerciaux : ce n’est pas le commercial ou le patron qui fera le travail, c’est le gestionnaire !

Consultez 3 syndics professionnels maximum

Auparavant, préparez votre cahier des charges : nombre de visites souhaitées, mode de contact, problématiques de l’immeuble.

le syndic lyonnais innovant ICOPRO.Net : vous rencontrerez les 2 associés Françoise LANIER et Hervé GOUANVIC, qui sont les gestionnaires de copropriété et assument ensemble le service aux copropriétaires.

un syndic indépendant, dit « familial ». Demandez à rencontrer le gestionnaire.

un syndic faisant partie d’un grand groupe (Citya, Nexity, Foncia, …) : vous rencontrerez un commercial, rompu au discours d’avant-vente, restez pragmatique et objectif.

Et le syndic bénévole ?

Si parmi le conseil syndical, un volontaire se sent capable d’assurer la mission de syndic (cela permet de diminuer les charges), insérez cette possibilité dans votre grille d’évaluation.

ICOPRO.Net assiste les syndics bénévoles, nous pouvons donc vous aider à la mise en place puis ensuite à la gestion de votre copropriété.

Et le syndic en ligne ?

ce peut être une solution si votre copropriété est très stable : pas de pannes, pas de risques techniques, peu de turn-over des locataires ou copropriétaires.

Si vous souhaitez un syndic présent physiquement si nécessaire, cette solution est à bannir. Même chose si vous cherchez à diminuer les coûts : un syndic en ligne n’est pas forcément moins cher, tout dépend du service rendu (rapport qualité/prix) !

Faites votre choix

Organisez une réunion du conseil syndical, au calme (sans les enfants !), car le sujet est important pour la collectivité des copropriétaires et votre crédibilité de conseil syndical.

Faites une étude comparative des solutions syndics, avec tous vos critères de choix. A l’aide de cette grille d’évaluation objective et équitable, choisissez votre champion.

Si vous hésitez, demandez à rencontrer à nouveau le(s) syndic(s). ICOPRO.Net vous rencontrera autant de fois que nécessaire.

(AG-1,5 mois) Contactez le syndic en place

Envoyez à votre syndic actuel, en lettre recommandée avec accusé de réception, la résolution d’AG prévoyant l’élection de votre champion, accompagnée de la proposition de mandat.

ICOPRO.Net vous aide dans cette étape.

(AG) Déroulé de l’ordre du jour

L’élection d’un nouveau syndic est une résolution « à part » dans une AG. Elle doit être placée au bon endroit dans l’ordre du jour, et se dérouler selon un mode opératoire précis. La question se pose de la prise de notes (secrétaire de séance), de la bonne tenue de l’AG (président de séance).

ICOPRO.Net vous aide dans cette étape, par sa présence.

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Salon de la copropriété 2016 : une visite rassurante

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Françoise et Corinne au salon

Les thématiques du salon de la copropriété

Les thématiques du salon de la copropriété

En un an, l’état d’esprit des copropriétaires a changé 

Ils ont compris que la complexité de la vie en copropriété ne venait pas de l’incompétence des syndics, mais de la multiplication de textes législatifs inapplicables.

Les syndics montent en compétence, notamment informatique

La législation impose : les lettres recommandées électroniques, l’Extranet. Tout cela demande une compétence de gestion de l’infrastructure informatique du syndic qu’il n’avait pas forcément.

Heureusement, à LA.GE.CO. on est préparé à tout cela

Ceci grâce à un background informatique et immobilier.

Ce que j’ai appris à ce salon parisien, et ce que je peux désormais transmettre à mes clients

Il est nécessaire de se débarrasser des tâches chronophages et sans valeur ajoutée (courrier, photocopies, …) pour se recentrer sur le métier, au service des copropriétaires.

Les syndics bénévoles sont souvent démunis, voire en détresse face à leurs responsabilités et à leur positionnement au sein de la communauté des copropriétaires.

Les copropriétaires sont, dans leur très grande majorité, ignorants de la législation. Cela entraîne incompréhensions, rancœurs, soupçons. En corollaire : énervement, perte de temps et d’énergie, découragement, …

Les pouvoirs publics parisiens développent de nombreuses solutions et aides pour la rénovation énergétique.

Les avocats, les médiateurs, les huissiers : ces acteurs juridiques ont expliqué leurs missions dans le monde de la copropriété. Elles sont extrêmement limitées. La résolution des problèmes du quotidien (troubles du voisinage, …) repose donc sur la bonne volonté des parties incriminées.

et tant d’autres choses, je ne peux pas tout raconter !

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Pourquoi modifier le règlement de copropriété ?

Modifier le règlement de copropriété : est-ce obligatoire ?

règlement de copropriété opposable

règlement de copropriété opposable

Cas des copropriétés anciennes

La question se pose pour les copropriétés anciennes, dont le règlement :

  • contient des clauses obsolètes (mais pas forcément illégales)
  • ne correspond plus à la vie ‘moderne’
  • ne précise pas les aménagements effectués dans l’immeuble
  • ne respecte plus la législation
  • etc…

La démarche étant votée en AG, elle est facultative (art 49 de la loi de 1965).

Décisions en AG

Autant profiter de la démarche pour modifier le maximum de choses et avoir un règlement adéquat, tangible, opposable aux tiers.

Selon les thèmes, les majorités seront différentes (art 24, art 25, art 26, unanimité).

  • Modification des tantièmes généraux ou accessoires (caves, parkings, ascenseurs, …)
  • Règles de vie dans l’immeuble : utilisation des espaces communs, respect et civisme, sécurité, …
  • Organisation du conseil syndical
  • Adaptation aux nouvelles règles législatives (règles de vote par exemple)
  • Missions du syndic (qu’il soit bénévole ou professionnel)
  • etc…

Coût à prévoir

  • Conseil d’un prestataire pour la rédaction du règlement (facultatif) –> demandez un devis à LA.GE.CO. 
  • Géomètre-expert si la modification concerne les tantièmes de copropriété
  • Les honoraires spécifiques du syndic pour le suivi administratif du dossier
  • Les émoluments du notaire
  • La publication au fichier immobilier

 

La dépense à envisager : entre 1500 et 3000€.  Source ANCC

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Salon de la copropriété Paris 2016

Salon de la copropriété 23-24/11/2016 à Paris

Le salon de la copropriété, qu’il ait lieu à Paris ou ailleurs, est un événement incontournable pour les professionnels de l’immobilier, ou tout simplement les personnes qui s’intéressent à la loi de 1965 et tous ses soubresauts depuis plus de 50 ans.

Afin de continuer à vous conseiller de la meilleure des manières, j’irai y collecter diverses informations sur :

  • Eviter les pièges en copropriété
  • Gardien d’immeuble vs entreprise extérieure
  • Copropriété, ASL, union
  • Travaux de rénovation énergétique
  • Droits et obligations des occupants
  • Notifications par voie électronique
  • Recouvrement des charges
  • Diffamation, injure, violence
  • Immatriculation
salon de la copropriété paris2016

Un rendez-vous incontournable

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Café copro #2 : être un copropriétaire heureux

Rencontre du lundi 20 juin 2016

Pour ce Café Copro N°2 dans notre habituel « café de la Cloche », venez parler de copropriété dans une ambiance positive :

  • discuter de votre projet personnel : acheter, louer, être locataire, maison ou appartement, …
  • parler de vie en copropriété : le quotidien, les règles, la législation, être actif, ne pas subir les décisions, maîtriser son budget
  • s’amuser et s’instruire grâce à un quizz sur tous ces sujets.

 

Pensez à apporter quelques euros pour vous désaltérer et apprécier le lieu.

café copro

le RDV du café des coprozitifs N°2

Comment s’est passé ce café copro #2 ?

2 désistements de dernière minute, et une discussion à 5 où mon quizz a eu une fois encore un vrai succès ! Chacun a appris en écoutant les réponses aux questions, bien sûr, mais aussi en partageant les expériences.

Qui était là ?

  • une future acheteuse d’appartement
  • une copropriétaire devenue membre du conseil syndical, suite à mes encouragements !
  • un membre de conseil syndical mécontent du fonctionnement avec le président du CS
  • une ‘candide’ du fonctionnement d’une copropriété

En préambule

J’ai lu à mes invités la déclaration du Président de la FNAIM lors du Jubilée de la loi de 1965 instaurant le statut de la copropriété en France. Ce texte défend ce statut comme une chance pour les copropriétaires, ce statut démocratique n’existant nulle part ailleurs dans le monde.

Nous avons joué

Le hasard a fait tirer des cartes thématiques qui ont permis d’évoquer (ceci est un extrait parmi la quinzaine de cartes tirées, soit 4 questions par participant)  :

bruit en copropriété

Le bruit en copropriété et les voies de recours

Le rôle, le mode d'élection, le fonctionnement du conseil syndical

Le rôle, le mode d’élection, le fonctionnement du conseil syndical

les gros avantages et les petits inconvénients du contrat-type de syndic

les gros avantages et les petits inconvénients du contrat-type de syndic

Les règles de gouvernance dans la copropriété et l'importance de l'assemblée générale ordinaire

Les règles de gouvernance dans la copropriété et l’importance de l’assemblée générale ordinaire

 

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Café copro #1 : les plus et les moins de la copropriété

Rencontre du mercredi 11 mai 2016

Pour ce Café Copro N°1 dans un café historique de Lyon, le café de la Cloche, 4 lyonnaises se sont jointes à moi pour :

  • discuter de leur projet personnel : acheter, louer, être conseiller syndical, devenir professionnel de l’immoblier, être locataire,…
  • parler de vie en copropriété : le quotidien, les règles, la législation
  • s’amuser et s’instruire grâce à un quizz sur tous ces sujets.

 

Café des coprozitifs #1

Café des coprozitifs #1

Comment s’est passé ce café copro #1 ?

Une discussion à 5 où mon quizz a eu un vrai succès ! Chacun a appris en écoutant les réponses aux questions, bien sûr, mais aussi en partageant les expériences.

Qui était là ?

  • une future acheteuse d’appartement
  • une locataire qui s’interroge sur le bien-fondé d’un achat en copropriété
  • une présidente de conseil syndical
  • une curieuse des métiers de l’immobilier

 

En préambule

J’ai lu à mes invitées la déclaration du Président de la FNAIM lors du Jubilée de la loi de 1965 instaurant le statut de la copropriété en France. Ce texte défend ce statut comme une chance pour les copropriétaires, ce statut démocratique n’existant nulle part ailleurs dans le monde.

Nous avons joué

Le hasard a fait tirer une quinzaine de questions qui ont permis d’évoquer :

  • l’assemblée générale de copropriété, son déroulement, son importance
  • le règlement de copropriété et ses annexes
  • la gestion des travaux et interventions techniques par le conseil syndical, le syndic
  • le mode de calcul des charges de copropriété
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Diagnostic Technique Global : pas d’urgence

Diagnostic Technique Global : il est permis de prendre son temps ?

Les immeubles concernés

Il s’agit d’immeubles pouvant présenter un risque technique global :

  • construits depuis plus de 10 ans ET qui font l’objet d’une mise en copropriété
  • faisant l’objet d’une procédure d’insalubrité pour lesquels l’administration demande la production du DTG.

Pour tous les autres, il est simplement demandé que l’Assemblée Générale se prononce sur la réalisation d’un DTG (à la majorité de l’article 24). L’AG suivante doit présenter le résultat du DTG (s’il a été voté) et proposer un programme pluriannuel de travaux (corréler ce plan au vote du fonds travaux). Le syndic aura à assurer le suivi administratif du dossier DTG, qui est une prestation particulière, et un vote de ses honoraires sera donc à prévoir.

Les organismes habilités à établir le DTG seront définis par décret à compter du 1° janvier 2017.

Que contient le DTG

  • Une analyse de l’état apparent des parties communes et équipements collectifs communs
  • Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et règlementaires
  • les améliorations possibles pour tout ce qui concerne la gestion technique et patrimoniale
  • un DPE et un audit
  • propositions de travaux et leur coût estimatif sur une durée de 10 ans.

Intérêt du DTG

Le DTG donne une vision globale de la résidence en matière de gestion technique et de réalisation de travaux de conservation.

Le mécanisme de décision, par AG successives, permet de gérer les priorités, et de les financer.

Il peut aussi permettre de constituer la fiche synthétique immeuble (nouvelle mission du syndic depuis la loi ALUR, intégrée dans son forfait annuel de gestion).

En savoir plus

Legifrance

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Fête des voisins : vendredi 27 mai 2016

Améliorer les relations de voisinage, c’est l’un des buts de la fête des voisins.

Son succès se confirme d’année en année car elle contribue aux bonnes relations entre propriétaires, copropriétaires et locataires et favorise le développement de la solidarité de proximité.

Cette initiative a dépassé nos frontières puisqu’elle a essaimé dans 1 400 villes d’Europe via la Journée Européenne des Voisins, mais aussi au Canada ou aux États-Unis.

Pour plus d’information : www.immeublesenfete.com.

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Rencontre-débat coprozitif le 11 mai 2016 dès 18h30

Coprozitif vous êtes ou deviendrez, bonjour !

Attention : changement de date : mercredi 11 mai au lieu du mardi 10 mai. 

Définition d’un « coprozitif » : quelqu’un qui voit la vie en copropriété comme un indéniable avantage.

Vous êtes :

  • copropriétaire occupant ?
  • copropriétaire bailleur ?
  • locataire souhaitant investir ?
  • commerçant ou société ayant un local en copropriété?
Etre coprozitif à Lyon

Etre coprozitif à Lyon

Venez partager vos questions et vos expériences lors de cette rencontre.

Comme d’habitude à La Cloche, les débats seront rythmés par cette fameuse cloche, pour que chacun puisse s’exprimer, sans oublier d’apprécier un appétissant breuvage dans ce charmant lieu d’histoire.

J’en serai la GO (« gentille organisatrice »), vous en serez les GM (« gentils membres »).
En préambule, je vous raconterai l’histoire de la loi de 1965.

Puis nous ferons un petit quizz ludique.

Quizz coprozitif

Quizz coprozitif

Ensuite, le micro circulera et les participants, ainsi que moi-même apporteront leurs réponses et leur vécu (sans trop s’appesantir sur les anecdotes car nous n’aurons pas assez de temps pour un si vaste sujet).
A très bientôt
Françoise Lanier, LA.GE.CO.
(inscription recommandée par mail à conseil@la-ge-co.fr)
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