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La copropriété en 2017 : ce qui change

Décrets et réglementations applicables en 2017

Le législateur ne nous a pas oubliés, nous les syndics et les copropriétaires : les décrets et réglementations applicables en 2017 sont pléthoriques.

La copropriété demeure un des enjeux principaux dans le cadre de la rénovation énergétique du bâtiment.

01/01/2017 Rénovation des bâtiments : travaux d’isolation thermique

A partir du 1er janvier 2017, les travaux d’isolation thermique deviennent obligatoires lors de travaux de réhabilitation importants tels que les ravalements de façade, les réfections de toiture ou encore les aménagements pour rendre un local habitable (article 14 de la loi TECV). Néanmoins, cette obligation est soumise à conditions et à dérogations.

Cette exigence d’efficacité énergétique n’est pas obligatoire en cas d’impossibilité technique, de surcoûts importants ou de disproportion manifeste sur le plan architectural. Par ailleurs, l’embarquement des travaux d’isolation thermique est applicable pour un ravalement concernant au moins 50% d’une façade d’un bâtiment, il en est de même pour la réfection de toiture. Enfin, en cas de travaux d’aménagement en vue de rendre habitable une pièce non habitable, d’une surface minimale de plancher de 5 m2 (non enterrée ou semi-enterrée), des « travaux d’isolation thermique des parois opaques donnant sur l’extérieur » doivent être réalisés.

01/01/2017 Fonds de réserve pour les travaux

Les copropriétaires devront au 1er Janvier provisionner un fonds de réserve pour les travaux, avec un minimum légal de 5% annuel du budget prévisionnel. L’objectif est d’assurer un étalement des charges de copropriété dans le temps pour procéder à l’entretien et l’amélioration des immeubles en copropriété (article 58 de la loi ALUR).

En revanche, les copropriétés neuves (moins de 5 ans) ou qui ont moins de 10 lots et qui s’en exonéreraient à l’unanimité, ou celles dont le Diagnostic Technique Global ferait apparaître l’absence de besoin de travaux au cours des 10 années suivantes, ne seront pas concernées.

01/01/2017 Diagnostic Technique Global (DTG)

A partir du 1er janvier, les copropriétaires de tout immeuble doivent se prononcer sur la volonté de réaliser un diagnostic technique global (DTG) qui permet une meilleure connaissance de l’état générale de l’immeuble par l’établissement d’un plan prévisionnel de travaux.

Le DTG inscrit dans la loi ALUR est obligatoire pour les immeubles de plus de 10 ans nouvellement mis en copropriété ou bien pour les immeubles faisant l’objet d’une procédure pour insalubrité. Le décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016 précise les conditions de réalisation du DTG.

Ce DTG comprend entre autres : une évaluation de la liste et du coût des travaux nécessaires sur les 10 prochaines années, un diagnostic de performance énergétique, une analyse des améliorations possibles concernant la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble…

31/03/2017 Individualisation des frais de chauffage

Un décret et un arrêté publiés au Journal officiel du 31 mai 2016 à la suite de la loi de transition énergétique pour la croissance verte (TECV) du 17 août 2015 prévoient l’individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs dont les occupants peuvent régler individuellement leur niveau de chaleur sur la base d’un chauffage commun énergivore (consommation supérieure à 150 kWh/m²) et cela au plus tard le 31 mars 2017.

L’objectif est de favoriser les économies d’énergie en maîtrisant individuellement ses frais de chauffage et en ne payant que sa propre consommation. Cette mesure devrait conduire à une économie de facture estimée à 15% des consommations. L’acquisition de ces appareils est éligible au crédit d’impôt pour la transition énergétique.

Tous les bâtiments collectifs chauffés collectivement sont concernés, sauf si les bâtiments font l’objet d’une impossibilité technique à l’installation d’appareils de mesure de la chaleur ou d’appareils de régulation. Il en va de même pour les immeubles dont la mise en conformité entraînerait un coût excessif obligeant à modifier les installations de chauffage déjà présentes.

01/01/2017 Nouveaux équipements en faveur de la transition énergétique

Les constructions neuves dont les permis de construire sont déposés après le 1er janvier 2017 doivent intégrer de nouveaux équipements en faveur de la transition énergétique. Par exemple, les pré-équipements nécessaires à l’installation de bornes de recharges pour les véhicules électriques mais aussi les infrastructures permettant le stationnement sécurisé des vélos seront installés.

01/01/2017 Registre d’immatriculation des copropriétés

A partir du 1er janvier 2017, toutes les nouvelles copropriétés doivent s’immatriculer en ligne sur www.registre-coproprietes.gouv.fr . Les copropriétés déjà existantes de 50 à 200 lots ont jusqu’au 31 décembre 2017 pour le faire (celles de plus de 200 lots avaient jusqu’au 31 décembre 2016).

Carnet numérique de suivi et d’entretien du logement

De plus, la loi de transition énergétique pour la croissance verte (TECV) du 17 août 2015, introduit la création d’un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement, à la suite duquel 12 projets ont été sélectionnés pour expérimenter le carnet numérique de suivi et d’entretien du logement.

01/01/2017 Installations intérieures d’électricité et de gaz

A partir du 1er juillet 2017, un diagnostic relatif aux installations intérieures de gaz et d’électricité sera obligatoire lors de la mise en location d’un logement dans un immeuble collectif dont les installations ont plus de 15 ans. Il devra être réalisé par un diagnostiqueur agréé et sera valide 6 ans. Cette obligation s’applique aux logements vides ou meublés, loués en guise de résidence principale.

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Nouveau modèle d’état des lieux au 1er juin 2016

L’état des lieux locatif : un petit rappel

L’état des lieux est un élément engageant (« contractuel ») de la relation entre le propriétaire et le locataire, pour les locaux loués à titre d’habitation principale. Il complète le bail et l’inventaire (en cas de location meublée).

Pourquoi prendre en compte la vétusté

Afin d’améliorer les rapports locatifs (cf loi de 1989 dont c’est le principal objectif) un tel document décrivant noir sur blanc l’état de vétusté à l’entrée et à la sortie du locataire permet de minimiser les risques de désaccord lors de la restitution du dépôt de garantie, par une description précise des critères retenus en cas de détérioration.

Est-ce obligatoire ?

Cette grille de vétusté est en général facultative. Si la mise en location concerne un bien situé dans un secteur sous accord collectif (via une association par exemple) qui rendrait cette disposition obligatoire, alors le propriétaire et le locataire doivent s’y conformer.

Si le propriétaire le souhaite, et si le locataire y est disposé, le propriétaire (ou son mandataire gestionnaire locatif) devra donc consacrer du temps à la rédaction (de type « inventaire ») de cette partie de l’état des lieux, que le bien soit ou non meublé.

Mise en application

1er juin 2016

En savoir plus

L’article complet ici : service-public.fr

Ce que doit contenir l’état des lieux, les informations sur la vétusté : Contenu de l’état des lieux

 

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Code de déontologie des professions immobilières

Code de déontologie : un décret applicable au 01/09/2015

Le décret n° 2015-1090 du 28 août 2015  fixe les obligations en matière de déontologie qui incombent aux professionnels de l’immobilier depuis le 01/09/2015.

Ethique, déontologie, respect, transparence : les valeurs de LA.GE.CO. et de ses partenaires.

Ethique, déontologie, respect, transparence : les valeurs de LA.GE.CO. et de ses partenaires.

Il « doit permettre l’exercice des activités de transaction et de gestion immobilières dans des conditions conformes aux intérêts des clients et assurer le respect de bonnes pratiques commerciales par tous les professionnels ».

A qui s’applique le décret ?

Les agents immobiliers, administrateurs de biens, syndics de copropriété, marchands de listes.

Déontologie et éthique professionnelle

Ces professionnels doivent exercer leur profession avec « conscience, dignité, loyauté, sincérité et probité » .

Ils ne doivent pas se trouver en conflit d’intérêts avec leurs mandants, ni dans les opérations qui leur sont confiées, ni dans l’exercice d’activités annexes.

Respect des lois

Les professionnels de l’immobilier doivent :

– faire preuve de « prudence et de discrétion dans l’utilisation des données à caractère personnel et des informations relatives à leurs mandants » ;

– s’abstenir de toute discrimination ;

– lutter contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme et refuser leur concours en cas de sollicitation pour l’élaboration d’actes frauduleux.

Compétences

Les professionnels doivent posséder les connaissances théoriques et pratiques nécessaires à l’exercice de leur activité et se tenir informés des évolutions législatives et réglementaires qui ont un rapport avec leurs activités.

En matière de formation, ils prennent les mesures nécessaires au respect de leur propre obligation de formation continue ainsi qu’envers leurs collaborateurs habilités à négocier, s’entremettre ou s’engager pour leur compte, et leurs directeurs d’établissement.

Transparence

Dans le respect des obligations légales et réglementaires, les professionnels donnent au public, à leurs mandants et aux autres parties aux opérations pour lesquelles ils ont été mandatés une information exacte, intelligible et complète de leurs activités professionnelles (prestations spécifiques, montants et modes de calcul des honoraires, compétences et qualifications professionnelles).

Sanctions

En cas de violation de ces règles, les professionnels s’exposent à des « sanctions disciplinaires » prononcées par la Commission de contrôle des activités de transaction et de gestion immobilières.

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Loyers impayés : la nouvelle garantie VISALE

Loyers impayés : des solutions ?

Les loyers impayés représentent depuis des centaines d’année (eh oui !) un casse-tête pour les bailleurs et les locataires.

  • Un risque jamais évacué pour les propriétaires (qui peut mettre en péril leur survie financière)
  • Un événement de la vie qui peut à tout moment compromettre la capacité à avoir un « toit sur la tête » pour le locataire.

 

Le dispositif VISALE naît le 20 janvier 2016

L’Etat a établi avec les différents partenaires de la politique du Logement un accord visant à faciliter la relation entre les propriétaires-bailleurs et les candidats locataires : le dispositif VISALE.

Avantage locataire

L’accès à ce dispositif est soumis à condition de ressources et d’emploi du locataire, mais évite de présenter un garant (de nombreux locataires n’en ont pas).

Avantage propriétaire

Pour le propriétaire-bailleur, c’est un nouveau vivier de locataires potentiels qui se présente à lui, avec de plus une garantie gouvernementale contre les loyers impayés (GLI).

Une convention

Cela se présente sous la forme d’un contrat tripartite entre : le propriétaire, le locataire, l’Etat. C’est une convention.

En savoir plus

Promenez-vous là : http://www.territoires.gouv.fr/visale-le-nouveau-service-action-logement-de-securisation-des-loyers-du-parc-prive

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Voiture électrique en copropriété : un rêve inaccessible ?

La voiture électrique (notamment en ville et donc en copropriété) : un atout pour la protection de l’environnement et les économies d’énergie.

Les copropriétaires savent combien il est difficile de faire fonctionner correctement les garages et box : portes basculantes en panne, minuterie défaillante, portes coupe-feux contraignantes, aération VMC ultra-réglementée, extincteurs volés ou vandalisés…..

Malgré la vigilance du syndic et du conseil syndical, malgré la réactivité des opérateurs-dépanneurs, ces problèmes sont parfois récurrents, et fort agaçants au quotidien.

En copropriété, la voiture électrique est-elle un rêve accessible ?

Plusieurs questions se posent lorsqu’il s’agit de faire installer des prises électriques pour recharger les véhicules dans les sous-sols d’une copropriété :

  • faut-il l’installer pour toutes les places de parking identifiées, ou bien seulement pour les copropriétaires demandeurs ? (économies d’échelle)
  • qui finance l’installation et l’entretien du compteur électrique général (qui alimentera l’ensemble de ce réseau d’électricité dédié) ?
  • faut-il installer des compteurs dans chaque box, et donc faire établir un contrat pour chaque box (et donc chaque copropriétaire) ?
  • si les box sont ouverts, comment prévenir les dégradations, voire les « piratages » ?
  • comment imputer ces coûts sur les charges de copropriétés (notamment pour les copropriétaires-bailleurs) ?

Des informations techniques sont disponibles, notamment ici BREEZCAR.

Mais les solutions techniques ne répondent pas aux questions précédentes, qui relèvent de l’organisation et de l’administration de la copropriété.

Un sujet vaste, intéressant, innovant, positif, mais qui engage sur le long terme. Au conseil syndical de s’en emparer !

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salon de la Copropriété – Paris – Novembre 2015

Salon de la Copropriété 2015 à Paris : pourquoi y passer 2 jours ?

Du 4 au 5 novembre 2015 à la porte de Versailles, Paris.

http://www.saloncopropriete.com/

Plusieurs raisons :

  • confronter mon expérience à celle d’autres professionnels,
  • me tenir au courant des dernières réglementations,
  • bénéficier de retours d’expérience de la part des professionnels syndics et des copropriétaires ou conseillers syndicaux,
  • prendre la température de l’état d’esprit des copropriétaires,
  • trouver des partenaires ou fournisseurs….

 

Pourquoi aller si loin ? Eh bien parce que ce salon n’existe pas à Lyon, ce qui est tout simplement inadmissible. Mais bon, c’est ainsi.

Cette manne d’informations bénéficiera directement aux personnes qui me demandent conseil.

En attendant le décret sur la formation continue obligatoire des syndics, ce Salon est un bon compromis.

De nombreux outils existent pour faciliter la vie des syndics, les faire gagner en productivité malgré des tâches administratives (communément appelées « la paperasse ») qui représentent 80% du temps de travail.

Chers copropriétaires, imaginez bien que tout cela a un coût. Le syndic professionnel est une entreprise, avec des salariés, et ne doit donc pas mettre en danger son activité. Un compromis est donc à trouver entre :

  • la qualité de service attendue par les clients que sont les copropriétaires
  • le coût de ce service, finalement imputé aux syndicats de copropriétaires
  • le respect de la réglementation
  • la nécessaire souscription d’assurances

 

Quelques anecdotes et surprises

Savez-vous que la loi de juillet 1965 avait pour objectif, au sortir de la guerre et pour compléter la loi de 1938,  de protéger les copropriétaires (sécurité, hygiène, finances, …) et d’uniformiser les règles d’administration des immeubles ? Aujourd’hui, les lois successives l’ont faite évoluer : elle protège et pérennise dorénavant l’immeuble et le bâti, plus que les habitants; la crise du Logement et la déliquescence des finances publiques sont passées par là.

Les copropriétaires parisiens sont extrêmement exigeants et méfiants envers leur syndics professionnels. Cet état d’esprit ne me semble pas aussi extrême en province, notamment à Lyon, où il n’y a pas eu d' »affaire judiciaire » aussi retentissante qu’à Paris.

Un copropriétaire a déploré le manque de formation des conseillers syndicaux, alors que ce sont des acteurs pivots de la vie quotidienne en copropriété, en collaboration avec le syndic (bénévole ou professionnel).

LA.GE.CO. répond à ce besoin de formation « continue » des conseillers syndicaux, pensez-y !

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Meetup copropriété, Lyon, 17 novembre

Comme pour les 2 précédents Meetup de juillet et septembre, appréciés des coprozitifs qui ont pu être présents, nous discuterons de tous les sujets liés à la vie en copropriété. Les échanges de notre petit groupe permettront d’enrichir la connaissance de chacun.

Au programme : tour de table (se présenter, dire pourquoi on est là), un jeu de questions-réponses pour présenter rapidement les aspects théoriques de la copropriété (loi de 1965, loi de 1989), et conversation tous azimuts.

Tout cela autour d’un petit verre, au Café de la Cloche (n’y voyez aucun lien SVP !!!!).

Infos et inscriptions ici : http://www.meetup.com/fr/Lyon-Copropriete-Meetup/events/226159041/

A bientôt

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Meetup copropriété, Lyon, 8 septembre

Comme pour le Meetup du 22 juillet, les coprozitifs parleront de tous les sujets liés à la vie en copropriété. Les échanges de notre petit groupe permettront d’enrichir la connaissance de chacun.

Au programme : tour de table (se présenter, dire pourquoi on est là), un jeu de questions-réponses pour présenter rapidement les aspects théoriques de la copropriété (loi de 1965, loi de 1989), et conversation tous azimuts.

Tout cela autour d’un petit verre.

Infos et inscriptions ici : http://www.meetup.com/fr/Lyon-Copropriete-Meetup/events/224139800/

A bientôt

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Canicule et appartement : que faire

(définition) Canicule : mesure de température dans un lieu donné qui ne descend pas en-dessous de 25°C, jour et nuit, sur plus de 3 jours consécutifs.

Que faire dans ce cas ?
Voici quelques règles simples et gratuites pour votre survie de copropriétaire ou de locataire.
1) n’attendez pas qu’un climatiseur résolve le problème : c’est cher, bruyant, consommateur d’électricité et donc potentiellement déclencheur de « disjoncteur qui saute » (là, vous perdez tout : la climatisation, le réfrigérateur, votre bonne humeur….)
2) n’ouvrez pas vos fenêtres, à aucun moment : le seul effet sera d’amener à l’intérieur la température de l’extérieur, laquelle aura tendance à stagner pendant des jours
3) achetez un petit ventilateur avec grille pour pouvoir y déposer un linge humide, à renouveler (le linge, pas le ventilateur !)
4) buvez de l’eau, pas/peu de boisson sucrées ou alcoolisées qui déshydratent (eh oui !)
5) dormez en apposant un linge humide sur les zones les plus fournies en vaisseaux sanguins : poignets, mains, cou, chevilles, pieds

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