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La copropriété en 2017 : ce qui change

Décrets et réglementations applicables en 2017

Le législateur ne nous a pas oubliés, nous les syndics et les copropriétaires : les décrets et réglementations applicables en 2017 sont pléthoriques.

La copropriété demeure un des enjeux principaux dans le cadre de la rénovation énergétique du bâtiment.

01/01/2017 Rénovation des bâtiments : travaux d’isolation thermique

A partir du 1er janvier 2017, les travaux d’isolation thermique deviennent obligatoires lors de travaux de réhabilitation importants tels que les ravalements de façade, les réfections de toiture ou encore les aménagements pour rendre un local habitable (article 14 de la loi TECV). Néanmoins, cette obligation est soumise à conditions et à dérogations.

Cette exigence d’efficacité énergétique n’est pas obligatoire en cas d’impossibilité technique, de surcoûts importants ou de disproportion manifeste sur le plan architectural. Par ailleurs, l’embarquement des travaux d’isolation thermique est applicable pour un ravalement concernant au moins 50% d’une façade d’un bâtiment, il en est de même pour la réfection de toiture. Enfin, en cas de travaux d’aménagement en vue de rendre habitable une pièce non habitable, d’une surface minimale de plancher de 5 m2 (non enterrée ou semi-enterrée), des « travaux d’isolation thermique des parois opaques donnant sur l’extérieur » doivent être réalisés.

01/01/2017 Fonds de réserve pour les travaux

Les copropriétaires devront au 1er Janvier provisionner un fonds de réserve pour les travaux, avec un minimum légal de 5% annuel du budget prévisionnel. L’objectif est d’assurer un étalement des charges de copropriété dans le temps pour procéder à l’entretien et l’amélioration des immeubles en copropriété (article 58 de la loi ALUR).

En revanche, les copropriétés neuves (moins de 5 ans) ou qui ont moins de 10 lots et qui s’en exonéreraient à l’unanimité, ou celles dont le Diagnostic Technique Global ferait apparaître l’absence de besoin de travaux au cours des 10 années suivantes, ne seront pas concernées.

01/01/2017 Diagnostic Technique Global (DTG)

A partir du 1er janvier, les copropriétaires de tout immeuble doivent se prononcer sur la volonté de réaliser un diagnostic technique global (DTG) qui permet une meilleure connaissance de l’état générale de l’immeuble par l’établissement d’un plan prévisionnel de travaux.

Le DTG inscrit dans la loi ALUR est obligatoire pour les immeubles de plus de 10 ans nouvellement mis en copropriété ou bien pour les immeubles faisant l’objet d’une procédure pour insalubrité. Le décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016 précise les conditions de réalisation du DTG.

Ce DTG comprend entre autres : une évaluation de la liste et du coût des travaux nécessaires sur les 10 prochaines années, un diagnostic de performance énergétique, une analyse des améliorations possibles concernant la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble…

31/03/2017 Individualisation des frais de chauffage

Un décret et un arrêté publiés au Journal officiel du 31 mai 2016 à la suite de la loi de transition énergétique pour la croissance verte (TECV) du 17 août 2015 prévoient l’individualisation des frais de chauffage dans les immeubles collectifs dont les occupants peuvent régler individuellement leur niveau de chaleur sur la base d’un chauffage commun énergivore (consommation supérieure à 150 kWh/m²) et cela au plus tard le 31 mars 2017.

L’objectif est de favoriser les économies d’énergie en maîtrisant individuellement ses frais de chauffage et en ne payant que sa propre consommation. Cette mesure devrait conduire à une économie de facture estimée à 15% des consommations. L’acquisition de ces appareils est éligible au crédit d’impôt pour la transition énergétique.

Tous les bâtiments collectifs chauffés collectivement sont concernés, sauf si les bâtiments font l’objet d’une impossibilité technique à l’installation d’appareils de mesure de la chaleur ou d’appareils de régulation. Il en va de même pour les immeubles dont la mise en conformité entraînerait un coût excessif obligeant à modifier les installations de chauffage déjà présentes.

01/01/2017 Nouveaux équipements en faveur de la transition énergétique

Les constructions neuves dont les permis de construire sont déposés après le 1er janvier 2017 doivent intégrer de nouveaux équipements en faveur de la transition énergétique. Par exemple, les pré-équipements nécessaires à l’installation de bornes de recharges pour les véhicules électriques mais aussi les infrastructures permettant le stationnement sécurisé des vélos seront installés.

01/01/2017 Registre d’immatriculation des copropriétés

A partir du 1er janvier 2017, toutes les nouvelles copropriétés doivent s’immatriculer en ligne sur www.registre-coproprietes.gouv.fr . Les copropriétés déjà existantes de 50 à 200 lots ont jusqu’au 31 décembre 2017 pour le faire (celles de plus de 200 lots avaient jusqu’au 31 décembre 2016).

Carnet numérique de suivi et d’entretien du logement

De plus, la loi de transition énergétique pour la croissance verte (TECV) du 17 août 2015, introduit la création d’un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement, à la suite duquel 12 projets ont été sélectionnés pour expérimenter le carnet numérique de suivi et d’entretien du logement.

01/01/2017 Installations intérieures d’électricité et de gaz

A partir du 1er juillet 2017, un diagnostic relatif aux installations intérieures de gaz et d’électricité sera obligatoire lors de la mise en location d’un logement dans un immeuble collectif dont les installations ont plus de 15 ans. Il devra être réalisé par un diagnostiqueur agréé et sera valide 6 ans. Cette obligation s’applique aux logements vides ou meublés, loués en guise de résidence principale.

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Salon de la copropriété 2016 : une visite rassurante

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Françoise et Corinne au salon

Les thématiques du salon de la copropriété

Les thématiques du salon de la copropriété

En un an, l’état d’esprit des copropriétaires a changé 

Ils ont compris que la complexité de la vie en copropriété ne venait pas de l’incompétence des syndics, mais de la multiplication de textes législatifs inapplicables.

Les syndics montent en compétence, notamment informatique

La législation impose : les lettres recommandées électroniques, l’Extranet. Tout cela demande une compétence de gestion de l’infrastructure informatique du syndic qu’il n’avait pas forcément.

Heureusement, à LA.GE.CO. on est préparé à tout cela

Ceci grâce à un background informatique et immobilier.

Ce que j’ai appris à ce salon parisien, et ce que je peux désormais transmettre à mes clients

Il est nécessaire de se débarrasser des tâches chronophages et sans valeur ajoutée (courrier, photocopies, …) pour se recentrer sur le métier, au service des copropriétaires.

Les syndics bénévoles sont souvent démunis, voire en détresse face à leurs responsabilités et à leur positionnement au sein de la communauté des copropriétaires.

Les copropriétaires sont, dans leur très grande majorité, ignorants de la législation. Cela entraîne incompréhensions, rancœurs, soupçons. En corollaire : énervement, perte de temps et d’énergie, découragement, …

Les pouvoirs publics parisiens développent de nombreuses solutions et aides pour la rénovation énergétique.

Les avocats, les médiateurs, les huissiers : ces acteurs juridiques ont expliqué leurs missions dans le monde de la copropriété. Elles sont extrêmement limitées. La résolution des problèmes du quotidien (troubles du voisinage, …) repose donc sur la bonne volonté des parties incriminées.

et tant d’autres choses, je ne peux pas tout raconter !

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Pourquoi modifier le règlement de copropriété ?

Modifier le règlement de copropriété : est-ce obligatoire ?

règlement de copropriété opposable

règlement de copropriété opposable

Cas des copropriétés anciennes

La question se pose pour les copropriétés anciennes, dont le règlement :

  • contient des clauses obsolètes (mais pas forcément illégales)
  • ne correspond plus à la vie ‘moderne’
  • ne précise pas les aménagements effectués dans l’immeuble
  • ne respecte plus la législation
  • etc…

La démarche étant votée en AG, elle est facultative (art 49 de la loi de 1965).

Décisions en AG

Autant profiter de la démarche pour modifier le maximum de choses et avoir un règlement adéquat, tangible, opposable aux tiers.

Selon les thèmes, les majorités seront différentes (art 24, art 25, art 26, unanimité).

  • Modification des tantièmes généraux ou accessoires (caves, parkings, ascenseurs, …)
  • Règles de vie dans l’immeuble : utilisation des espaces communs, respect et civisme, sécurité, …
  • Organisation du conseil syndical
  • Adaptation aux nouvelles règles législatives (règles de vote par exemple)
  • Missions du syndic (qu’il soit bénévole ou professionnel)
  • etc…

Coût à prévoir

  • Conseil d’un prestataire pour la rédaction du règlement (facultatif) –> demandez un devis à LA.GE.CO. 
  • Géomètre-expert si la modification concerne les tantièmes de copropriété
  • Les honoraires spécifiques du syndic pour le suivi administratif du dossier
  • Les émoluments du notaire
  • La publication au fichier immobilier

 

La dépense à envisager : entre 1500 et 3000€.  Source ANCC

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Salon de la copropriété Paris 2016

Salon de la copropriété 23-24/11/2016 à Paris

Le salon de la copropriété, qu’il ait lieu à Paris ou ailleurs, est un événement incontournable pour les professionnels de l’immobilier, ou tout simplement les personnes qui s’intéressent à la loi de 1965 et tous ses soubresauts depuis plus de 50 ans.

Afin de continuer à vous conseiller de la meilleure des manières, j’irai y collecter diverses informations sur :

  • Eviter les pièges en copropriété
  • Gardien d’immeuble vs entreprise extérieure
  • Copropriété, ASL, union
  • Travaux de rénovation énergétique
  • Droits et obligations des occupants
  • Notifications par voie électronique
  • Recouvrement des charges
  • Diffamation, injure, violence
  • Immatriculation
salon de la copropriété paris2016

Un rendez-vous incontournable

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Café copro #2 : être un copropriétaire heureux

Rencontre du lundi 20 juin 2016

Pour ce Café Copro N°2 dans notre habituel « café de la Cloche », venez parler de copropriété dans une ambiance positive :

  • discuter de votre projet personnel : acheter, louer, être locataire, maison ou appartement, …
  • parler de vie en copropriété : le quotidien, les règles, la législation, être actif, ne pas subir les décisions, maîtriser son budget
  • s’amuser et s’instruire grâce à un quizz sur tous ces sujets.

 

Pensez à apporter quelques euros pour vous désaltérer et apprécier le lieu.

café copro

le RDV du café des coprozitifs N°2

Comment s’est passé ce café copro #2 ?

2 désistements de dernière minute, et une discussion à 5 où mon quizz a eu une fois encore un vrai succès ! Chacun a appris en écoutant les réponses aux questions, bien sûr, mais aussi en partageant les expériences.

Qui était là ?

  • une future acheteuse d’appartement
  • une copropriétaire devenue membre du conseil syndical, suite à mes encouragements !
  • un membre de conseil syndical mécontent du fonctionnement avec le président du CS
  • une ‘candide’ du fonctionnement d’une copropriété

En préambule

J’ai lu à mes invités la déclaration du Président de la FNAIM lors du Jubilée de la loi de 1965 instaurant le statut de la copropriété en France. Ce texte défend ce statut comme une chance pour les copropriétaires, ce statut démocratique n’existant nulle part ailleurs dans le monde.

Nous avons joué

Le hasard a fait tirer des cartes thématiques qui ont permis d’évoquer (ceci est un extrait parmi la quinzaine de cartes tirées, soit 4 questions par participant)  :

bruit en copropriété

Le bruit en copropriété et les voies de recours

Le rôle, le mode d'élection, le fonctionnement du conseil syndical

Le rôle, le mode d’élection, le fonctionnement du conseil syndical

les gros avantages et les petits inconvénients du contrat-type de syndic

les gros avantages et les petits inconvénients du contrat-type de syndic

Les règles de gouvernance dans la copropriété et l'importance de l'assemblée générale ordinaire

Les règles de gouvernance dans la copropriété et l’importance de l’assemblée générale ordinaire

 

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Café copro #1 : les plus et les moins de la copropriété

Rencontre du mercredi 11 mai 2016

Pour ce Café Copro N°1 dans un café historique de Lyon, le café de la Cloche, 4 lyonnaises se sont jointes à moi pour :

  • discuter de leur projet personnel : acheter, louer, être conseiller syndical, devenir professionnel de l’immoblier, être locataire,…
  • parler de vie en copropriété : le quotidien, les règles, la législation
  • s’amuser et s’instruire grâce à un quizz sur tous ces sujets.

 

Café des coprozitifs #1

Café des coprozitifs #1

Comment s’est passé ce café copro #1 ?

Une discussion à 5 où mon quizz a eu un vrai succès ! Chacun a appris en écoutant les réponses aux questions, bien sûr, mais aussi en partageant les expériences.

Qui était là ?

  • une future acheteuse d’appartement
  • une locataire qui s’interroge sur le bien-fondé d’un achat en copropriété
  • une présidente de conseil syndical
  • une curieuse des métiers de l’immobilier

 

En préambule

J’ai lu à mes invitées la déclaration du Président de la FNAIM lors du Jubilée de la loi de 1965 instaurant le statut de la copropriété en France. Ce texte défend ce statut comme une chance pour les copropriétaires, ce statut démocratique n’existant nulle part ailleurs dans le monde.

Nous avons joué

Le hasard a fait tirer une quinzaine de questions qui ont permis d’évoquer :

  • l’assemblée générale de copropriété, son déroulement, son importance
  • le règlement de copropriété et ses annexes
  • la gestion des travaux et interventions techniques par le conseil syndical, le syndic
  • le mode de calcul des charges de copropriété
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Diagnostic Technique Global : pas d’urgence

Diagnostic Technique Global : il est permis de prendre son temps ?

Les immeubles concernés

Il s’agit d’immeubles pouvant présenter un risque technique global :

  • construits depuis plus de 10 ans ET qui font l’objet d’une mise en copropriété
  • faisant l’objet d’une procédure d’insalubrité pour lesquels l’administration demande la production du DTG.

Pour tous les autres, il est simplement demandé que l’Assemblée Générale se prononce sur la réalisation d’un DTG (à la majorité de l’article 24). L’AG suivante doit présenter le résultat du DTG (s’il a été voté) et proposer un programme pluriannuel de travaux (corréler ce plan au vote du fonds travaux). Le syndic aura à assurer le suivi administratif du dossier DTG, qui est une prestation particulière, et un vote de ses honoraires sera donc à prévoir.

Les organismes habilités à établir le DTG seront définis par décret à compter du 1° janvier 2017.

Que contient le DTG

  • Une analyse de l’état apparent des parties communes et équipements collectifs communs
  • Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et règlementaires
  • les améliorations possibles pour tout ce qui concerne la gestion technique et patrimoniale
  • un DPE et un audit
  • propositions de travaux et leur coût estimatif sur une durée de 10 ans.

Intérêt du DTG

Le DTG donne une vision globale de la résidence en matière de gestion technique et de réalisation de travaux de conservation.

Le mécanisme de décision, par AG successives, permet de gérer les priorités, et de les financer.

Il peut aussi permettre de constituer la fiche synthétique immeuble (nouvelle mission du syndic depuis la loi ALUR, intégrée dans son forfait annuel de gestion).

En savoir plus

Legifrance

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Fête des voisins : vendredi 27 mai 2016

Améliorer les relations de voisinage, c’est l’un des buts de la fête des voisins.

Son succès se confirme d’année en année car elle contribue aux bonnes relations entre propriétaires, copropriétaires et locataires et favorise le développement de la solidarité de proximité.

Cette initiative a dépassé nos frontières puisqu’elle a essaimé dans 1 400 villes d’Europe via la Journée Européenne des Voisins, mais aussi au Canada ou aux États-Unis.

Pour plus d’information : www.immeublesenfete.com.

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Individualisation des frais de chauffage dans les copropriétés

Individualisation des frais de chauffage dans les copropriétés : la dernière fausse bonne idée écolo.

L’évidence politique :

payer ce qu’on consomme et donc induire des comportements économes

La réalité :

une copropriété est un ensemble de locaux organisés généralement verticalement, avec des parties privatives (les logements, les locaux commerciaux), des parties communes (espaces de circulation, toiture, façades, sous-sols). Tout cela n’est évidemment pas étanche !

Clé de répartition du chauffage en copropriété :

La chaleur diffusée dans une copropriété par une source de chauffage collective (chaudière collective puis tuyaux amenant cette chaleur dans les parties communes et privatives) est aujourd’hui, en général, répartie sur les occupant selon une clé définie dans le règlement de copropriété. Cette clé, arbitraire, peut s’avérer injuste pour les « petits » consommateurs, qui paient non pas en fonction de leur consommation mais en fonction d’un coefficient théorique.

Exemple :

Un logement de 4 personnes (T3) aura une clé plus importante qu’un logement de 1 ou 2 personnes (studio ou T2) car il est supposé consommer plus.

La clé définie dans le règlement prend aussi en compte l’orientation, l’ensoleillement, l’étage, le nombre et la surface des vitrages de fenêtres,…etc.

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Quels immeubles sont concernés ? Bon courage pour le calcul !

L’installation, au plus tard le 31 mars 2017, de compteurs thermiques pour répartir le coût de l’énergie dans les immeubles à chauffage collectif avait été rendue obligatoire par un décret du 23 avril 2012 et un arrêté du 27 août de la même année.

Mais elle ne concernait que les immeubles collectifs ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire déposée avant le 1er juin 2001, et dont la consommation dépasse 150 kWh par m² de surface habitable (SHAB) et par an. Ces textes ont en fait remis en vigueur une obligation datant d’une loi de… 1974, et qui faute de textes d’application mis à jour, était restée lettre morte.

N’en sont dispensés que les immeubles dont l’installation de chauffage ne permet pas aux occupants de régler la quantité de chaleur souhaitée (chauffage par le sol par exemple). Pour les immeubles collectifs dont moins de 20% des émetteurs de chaleur sont équipés d’organes de régulation en fonction de la température intérieure de la pièce, le seuil de consommation est porté à 190 kWh/m²SHAB.an.

Des besoins inégaux sur le territoire français

A part le Nord-est de la France, gros consommateur de chauffage, qui a vu l’équipement des immeubles progresser au fil du temps, partout ailleurs, syndics et copropriétaires ont fait le dos rond, d’autant que les calculs pour déterminer si l’immeuble est au-dessus ou au-dessous du seuil de consommation fatidique n’est pas simple !

Les gestionnaires de copropriété et d’immeubles locatifs allaient être confrontés à deux difficultés importantes :

  • pour tous, dans les immeubles où l’installation de chauffage collectif produit à la fois de la chaleur pour le chauffage et pour la production d’eau chaude sanitaire (ECS) collective, le calcul de la part de l’énergie consacrée au seul chauffage, doit se faire en déduisant de la consommation globale l’énergie consommée pour l’ECS.
  • Pour les syndics de copropriété, une autre difficulté aurait été de calculer le total des surfaces habitables, au sens de sa définition légale : ils ne disposent pas en général de cette information.

Le lobbying des professionnels des compteurs

La loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte n’a pas innové en la matière, l’administration, convaincue par le lobby des fabricants et exploitants de compteurs de l’effet vertueux de la répartition des charges en fonction des consommations, ayant déjà mis en place la réglementation dès 2012.

19 février 2016 : obligation de voter ! de contrôler ! de sanctionner !

Cette loi rend obligatoire dans les copropriétés, à compter du 19 février 2016, d’inscrire les travaux d’installation de répartiteurs à l’ordre du jour des assemblées des immeubles concernés par la réglementation, et elle instaure une obligation de justification par les propriétaires d’immeubles et syndics de copropriétés de l’installation des répartiteurs de frais de chauffage dans le délai imparti, ainsi que la possibilité de contrôles et d’amendes en cas de non-respect des dispositions, pouvant aller jusqu’à 1.500 euros par logement et par an de retard !

31 mars 2017 : obligation d’installer !

Désormais, comme suite logique de l’article 26 de la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la croissance verte, tous les immeubles à chauffage collectif seraient concernés par l’obligation d’installer des dispositifs d’individualisation des frais de chauffage, et pas seulement les immeubles énergivores, la date limite pour l’installation étant toujours fixée au 31 mars 2017.

Du coup, la mâchoire se refermerait sur toutes les copropriétés à chauffage collectif où l’installation est possible, et qui doivent impérativement faire voter dès cette année l’installation des répartiteurs et des robinets thermostatiques quand les radiateurs ou les émetteurs de chaleur n’en sont pas pourvus !

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Qu’y a-t-il dans une facture de chauffage ?

– des taxes, des abonnements, des frais d’installation/location et d’entretien des appareils : charges incompressibles, indépendantes de la consommation

– des consommations : relevées soit au niveau d’un compteur général (l’immeuble), soit au niveau des compteurs individualisés. Entre les 2 : un casse-tête calculatoire !

Quelles économies attendues, pour qui ?

La logique politique : si chaque occupant peut moduler son chauffage, et paye le coût de sa consommation, il sera incité à baisser ses radiateurs quand il n’est pas là ou dans les chambres inoccupées.

Une étude publiée en décembre 2015 en France portant sur 2.980 logements chauffés individuellement concluait aussi à une économie d’énergie de 19,82% en moyenne et très peu de copropriétaires perdants, pour qui la facture de chauffage a augmenté après la pose des compteurs ou répartiteurs.

Problème : ces estimations sont toutes le fait du « lobby des compteurs ».

Des estimations aux alentours de 15% ou déterminant une fourchette allant de 7 à 20% seraient plus proches de la réalité. LADEME affirme dans un document d’information datant d’avril 2015, que « les économies d’énergie réalisées (…) peuvent être supérieures à 10% ».

Quelle est la part de la facture susceptible d’être individualisée ?

La part des charges de chauffage susceptible d’être répartie en fonction des consommations relevées sur les répartiteurs n’est qu’au maximum de 70% de la part variable de ces charges, c’est à dire de la facture d’énergie débarrassée de l’abonnement et des taxes sur l’abonnement.

Il faut aussi exclure la part de l’énergie consacrée à l’eau chaude sanitaire !

Cela ne représente donc qu’une fraction de la facture globale du chauffage.

Les coûts incompressibles, aux frais des occupants (notamment locataires)

Pour chaque répartiteur :

  • 6 à 9 € par an et par radiateur pour entretien-relevé-exploitation (locataire)
  • un supplément d’honoraires légitime du syndic pour ses peines et soins (copropriétaire)
  • 70 à 90€ par robinet thermostatique  (copropriétaire)

Est-il possible de faire des économies, au final ?

Pour que l’individualisation des frais de chauffage bénéficie aux ménages, il est nécessaire que les économies pouvant être générées par les dispositifs à mettre en œuvre soient supérieures aux coûts récurrents de ces installations.

Cela ne peut être le cas que pour les seuls immeubles énergivores.

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Dans les autres, la généralisation des dispositifs d’individualisation va peser sur le pouvoir d’achat de 1,3 million de ménages en HLM et 2,3 millions de ménages en copropriété.

Dans le seul parc social, l’impact de cette disposition coûtera en outre 670 millions d’euros, au détriment des investissements des organismes HLM sur l’entretien et la rénovation, notamment énergétique. Pour les copropriétaires, l’impact est estimé à 1,76 milliards d’euros.

Et même à supposer qu’économie substantielle il y ait, qui en profitera vraiment ? Le chauffage collectif chauffe l’immeuble dans son ensemble, y compris les parties communes. C’est ce qui explique au demeurant que la réglementation ne prévoie la répartition des « frais communs de combustible ou d’énergie » qu’à hauteur de 70% en fonction des consommations, 30% devant impérativement être répartis, en même temps que les frais fixes, au prorata des tantièmes fixes prévus au règlement de copropriété.

Exemple d’une répartition individualisée

Facture énergétique annuelle de l’immeuble 5000€, on suppose que l’immeuble entre dans les critères d’application de la loi (SHAB, consommation globale, …) et que les relevés des répartiteurs sont effectués et conformes à la réalité.

Dans cette facture, l’ECS représente 1000€, reste 4000€ pour le chauffage.

Nous parlons ici uniquement des consommations relevées, pas des autres frais incompressibles (installation, entretien, télérelève, réparations, gestion, …).

Par principe, 30% sont considérés comme bénéficiant à la collectivité de l’immeuble, sans individualisation. La répartition se fera aux tantièmes généraux de chaque copropriétaire, indépendamment de sa consommation.

Reste 70%, soit 2800€ à répartir de manière individualisée auprès de chaque copropriétaire.

  • Copropriétaire 1 : ses répartititeurs indiquent une consommation de 100 kWh
  • Copropriétaire 2 : ses répartititeurs indiquent une consommation de 200 kWh
  • Copropriétaire 3 : ses répartititeurs indiquent une consommation de 300 kWh
  • Copropriétaire 4 : ses répartititeurs indiquent une consommation de 0 kWh (il n’allume jamais ses radiateurs)
  • Copropriétaire 5 : ses répartititeurs indiquent une consommation de 700 kWh (personne âgée, chauffe beaucoup)

Je laisse à chacun de vous calculer le montant à payer par chaque copropriétaire, à calculer ce qu’il peut éventuellement imputer sur son locataire s’il en a un.

Une loi bien loin des réalités comportementales… Le mal-chauffement après le mal-logement ?

L’idée que de nombreux habitants des immeubles collectifs laissent inconsidérément leurs fenêtres ouvertes avec leurs radiateurs à fond est une vue de l’esprit, sauf quand les appartements sont surchauffés, ce qui met en cause l’entretien et la conduite de l’installation.

Imaginons ce qui se passera l’hiver dans la plupart des immeubles : les actifs auront tendance à fermer leurs robinets thermostatiques le matin en partant travailler, et à ne les rouvrir que le soir en rentrant, ou un peu avant lorsque seront disponibles à grande échelle les technologies de programmation ou de commande à distance. Pendant la journée, les immeubles se refroidiront, et ceux qui restent verront leurs radiateurs fonctionner à fond pour conserver la température dans leur logement. Cette minorité d’occupants verra sa consommation injustement augmentée, sans confort particulier, d’autant plus spectaculairement que l’immeuble est mal isolé, composé de logements inégalement situés à l’égard de l’ensoleillement ou de l’exposition au vent, et qu’on a individualisé les charges avant de réduire les déperditions énergétiques ! Ils chaufferont l’immeuble à eux tous seuls ! Or c’est parmi cette minorité que se trouvent la plupart du temps les personnes économiquement les plus fragiles.

Cette mesure des pouvoirs publics favorise l’individualisme, le « chacun pour soi » au détriment d’une démarche collective. Elle est inutile, coûteuse, inefficace.

Un frein à la rénovation énergétique ?

Après l’installation de répartiteurs, il sera plus difficile dans les copropriétés d’obtenir un vote en faveur de gros travaux de rénovation énergétique, les résidents qui profiteront des économies étant tentés de s’y opposer ! Adieu donc la rénovation BBC (bâtiment basse consommation) que la loi sur la transition énergétique veut promouvoir.

Au lieu de pousser à fond l’amélioration des immeubles, les pouvoirs publics se laissent aller à favoriser le secteur industriel de la mesure, alors que celui de la rénovation énergétique reste à la traîne, faute d’avoir suffisamment de travaux pour amortir ses investissements.

Face à la levée de boucliers générale des consommateurs, des bailleurs et des associations de locataires, le gouvernement assouplira-t-il sa position ? Il ne reste que peu de temps pour publier le nouveau décret : la saison des assemblées avance et la convocation d’un grand nombre d’entre elles est déjà sous presse. L’administration, toute imprégnée de l’esprit COP21, fera-t-elle une fois de plus la preuve de sa déconnexion du terrain et d’une vision fantasmée de la réalité, privilégiant l’écoute des professionnels, encourageant inconsidérément et au détriment de ses objectifs un individualisme à grande échelle, faisant porter l’effort d’économie sur les plus fragiles ?

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La vie en copropriété : un vrai atout

Pourquoi habiter en copropriété est un vrai atout ?

La proximité des services … de proximité !

Les immeubles en copropriété sont majoritairement situés en ville, proches des commerces, écoles, organismes et professionnels de santé. Pour une population de copropriétaires primo-accédants (jeune couple, famille) ou au contraire de seniors, c’est un énorme plus.

 

Mutualisation des coûts

A usage collectif, ces postes de dépense bénéficient individuellement à chaque copropriétaire :

  • ascenseur
  • réfection toiture
  • gardien-concierge
  • ravalement de façade
  • assurance bâtiment
  • accès sécurisés

Une cohabitation humaine constructive et positive

Possibilité de s’investir dans la copropriété (conseil syndical)

Sentiment de sécurité (présence d’un gardien, de voisins), accès sécurisés

Un budget piloté au plus juste car réglementé

Le budget de la copropriété est géré par un syndic (professionnel ou non) et doit répondre à de strictes règles comptables (plan comptable permettant de connaître les postes de dépenses, les risques financiers) et de gouvernance (décisions uniquement  en AG).

Il se décline pour chaque copropriétaire au prorata de ses « tantièmes« .

Pour des ménages peu habitués à gérer leur budget, ou parfois dépassés par des prises de décision difficiles, l’apport des conseils des autres copropriétaires et du syndic apparaît comme rassurant à court/moyen/long terme. C’est un vrai bon outil de lissage des dépenses.

La copropriété, un vecteur de lien social

L’entraide entre voisins et les échanges conviviaux sont un vrai avantage, que les maisons individuelles avec leurs barrières, murets avec haies, et autres portes sécurisées n’encouragent pas.

Pourquoi habiter en copropriété présente quelques inconvénients

Les impayés de certains copropriétaires

Même si la législation est très précise sur ce sujet, avec des procédures de recouvrement parfaitement connues, les appliquer peut s’avérer long.

En attendant, les autres copropriétaires financent les « trous ».

Quand on y réfléchit, c’est aussi ce qui peut se passer lorsque dans une famille, un membre est en difficulté : ses proches peuvent l’aider temporairement à tenir le coup, puis régler l’affaire dès que possible. Donc ce type de mésaventure se retrouve partout.

Coûts de certaines charges trop élevées

Citons par exemple l’ascenseur pour un logement situé à un étage peu élevé

Citons aussi le chauffage collectif pour un simple pied-à-terre.

Ou enfin le coût du gardien-concirege.

Les copropriétaires doivent savoir que tout cela peut à tout moment être revu et donc modifié. Il suffit de se mettre d’accord et de voter la résolution adéquate en Assemblée Générale.

Les copropriétaires en phase d’achat doivent aussi lire le règlement de copropriété, où le mode de calcul de ces charges est parfaitement décrit.

Le voisinage et le bruit ?

Au 1er rang des troubles du voisinage : le bruit.

Rappelons cependant que les normes de bruit intérieur aux immeubles et appartements sont très légères et peu contraignantes.

Les immeubles, qu’ils soient anciens ou neufs, facilitent la transmission verticale des bruits (béton, pierre, …).

La solution onéreuse : équiper les logements en les insonorisant, sans garantie de résultat !

La solution gratuite et efficace : discuter avec ses voisins avant d’en arriver aux mains  ! Avant cela, bien repérer les sources du bruit, et leur caractère répétitif ou particulièrement gênant.

Wikipedia

 

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