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Nouveau modèle d’état des lieux au 1er juin 2016

L’état des lieux locatif : un petit rappel

L’état des lieux est un élément engageant (« contractuel ») de la relation entre le propriétaire et le locataire, pour les locaux loués à titre d’habitation principale. Il complète le bail et l’inventaire (en cas de location meublée).

Pourquoi prendre en compte la vétusté

Afin d’améliorer les rapports locatifs (cf loi de 1989 dont c’est le principal objectif) un tel document décrivant noir sur blanc l’état de vétusté à l’entrée et à la sortie du locataire permet de minimiser les risques de désaccord lors de la restitution du dépôt de garantie, par une description précise des critères retenus en cas de détérioration.

Est-ce obligatoire ?

Cette grille de vétusté est en général facultative. Si la mise en location concerne un bien situé dans un secteur sous accord collectif (via une association par exemple) qui rendrait cette disposition obligatoire, alors le propriétaire et le locataire doivent s’y conformer.

Si le propriétaire le souhaite, et si le locataire y est disposé, le propriétaire (ou son mandataire gestionnaire locatif) devra donc consacrer du temps à la rédaction (de type « inventaire ») de cette partie de l’état des lieux, que le bien soit ou non meublé.

Mise en application

1er juin 2016

En savoir plus

L’article complet ici : service-public.fr

Ce que doit contenir l’état des lieux, les informations sur la vétusté : Contenu de l’état des lieux

 

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Révision des loyers selon IRL : ça marche comment ?

Quelles sont véritablement les règles de révision des loyers selon IRL, depuis la loi ALUR ?

Pendant 1 an ça peut le faire !

Exemple d’un bail signé le 01/02/2015, la clause de révision du loyer qui y est inscrite mentionne l’IRL du dernier trimestre 2014.

Prochaine révision du loyer 01/02/2016, avec l’IRL du dernier trimestre 2015.

Nouveau loyer = ancien loyer x IRL-T4-2015 / IRL_T4_2014

Le bailleur dispose de 1 an (donc jusqu’au 01/02/2017) pour faire appliquer ce nouveau loyer, mais jamais à effet rétroactif.

Notez que l’IRL appliqué est celui du « jour de la demande » : ainsi, si il demande l’augmentation le 01/08/2016, c’est l’IRL du T1 2016 qui sera appliqué, et uniquement à partir du loyer d’août 2016.

Après 1 an c’est trop tard !

Si le bailleur oublie de réviser le loyer pendant 1 an, c’est perdu pour lui (nouveauté de la loi ALUR). Cela signifie qu’il ne peut pas appliquer le taux révisé de l’IRL.

Voir cependant les aménagements possibles, ci-dessous.

Au-delà d’un an de retard, ça marche aussi, sous conditions !

Exemple d’un bail signé le 01/02/2013, la clause de révision du loyer qui y est inscrite mentionne l’IRL du dernier trimestre 2012.

Le bailleur « se réveille » 3 ans après et veut réviser le loyer le 01/02/2016, il fait un calcul avec les divers IRL écoulés pendant ces 3 ans.

Nouveau loyer 01/02/2016 = ancien loyer x IRL-T4-2015 / IRL_T4_2012

Et il applique le nouveau loyer à partir du loyer du 1er février 2016 (pas de rétroactivité).

Textes de référence

Legifrance

Service Public

IRL

En résumé

Il faut retenir sur les principes de révision des loyers selon l’IRL que :

  • il n’y a plus d’effet rétroactif
  • si la date anniversaire d’application de l’IRL est dépassée (« oubliée »), il faut appliquer celui en vigueur lors de la révision (trimestre précédent la demande)
  • l’évolution de l’IRL est plutôt faible depuis plusieurs trimestres. Les conséquences d’un oubli du bailleur sont donc, en ce moment, plutôt négligeables.
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Formation continue des professionnels de l’immobilier : c’est parti !

Formation continue : un décret attendu

Le décret relatif à la formation continue des professionnels de l’immobilier vient de paraître au Journal officiel. Il s’applique à partir du 01/04/2016.

Impact immédiat sur la carte professionnelle

Il subordonne au suivi d’un temps de formation continue le renouvellement triennal de la carte professionnelle des agents immobiliers, syndics de copropriété et gestionnaires locatifs.

Cela représente 14 heures par an (ou 42 heures sur 3 ans), dont 2 heures « portant sur la déontologie ».

Qui dispense la formation ?

Tout organisme reconnu par le code du Travail (cf liste ici) et dont la formation proposée concerne les activités ayant trait aux domaines fondamentaux que sont :

  • juridique
  • économique
  • commercial
  • déontologie
  • techniques de la construction, de l’habitation, de l’urbanisme, de la transition énergétique.

Quel avantage pour le syndicat des copropriétaires ?

Ces formations obligatoires visent à une qualité de service du niveau qu’attendent les clients. Mais elles auront évidemment un coût qui se répercutera peut-être dans les frais du professionnel, et donc dans les mandats de gestion.

Quand ?

Un poisson d’avril très sérieux !

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Copropriétaire surendetté : que faire ?

Copropriétaire surendetté : c’est grave ?

Un copropriétaire surendetté se retrouve dans cette situation lorsque :

  • des événements personnels mettent en péril leur équilibre financier : chômage, maladie, achats ….
  • ils sont en défaut de paiement par négligence : oubli, mauvaise foi.
  • leurs locataires ne paient plus leurs loyers ni leurs charges
De nombreuses raisons peuvent expliquer un état de surendettement

De nombreuses raisons peuvent expliquer un état de surendettement

Impact sur la réalité de la copropriété

Les copropriétaires ne sont pas solidaires : un copropriétaire « bon payeur » ne paie pas de manière définitive à la place d’un copropriétaire « mauvais payeur ».

En revanche, la « vraie vie » oblige le syndic à maintenir l’équilibre financier et technique à court terme de la copropriété en demandant éventuellement une participation financière partielle aux copropriétaires.

Dans ce cas, les sommes engagées par les copropriétaires sont parfaitement identifiées dans la comptabilité de la copropriété (sur un compte comptable spécial appelé « fonds spécial de solidarité »). Elles leur seront restituées dès recouvrement des impayés du copropriétaire défaillant.

Les copropriétaires ne sont pas solidaires : aucun propriétaire ne paie définitivement les dettes d'un autre copropriétaire.

Les copropriétaires ne sont pas solidaires : aucun propriétaire ne paie définitivement les dettes d’un autre copropriétaire.

Les risques pour la copropriété

Effacement de dettes

Depuis 2010, trois lois ont modifié significativement la législation du surendettement.

Il en résulte un accroissement considérable des effacements de dettes (procédure de rétablissement personnel avec ou sans redressement judiciaire), qui étaient jusqu’alors exceptionnels en matière de loyers et de charges de copropriété.

Sauvegarde de l’habitation principale

Parallèlement, la volonté du législateur (loi Lagarde en 2010, loi Hamon en 2014) de sauvegarder le domicile principal du débiteur surendetté peut gravement affecter la situation financière de nombreuses copropriétés, et entraver l’expulsion de locataires défaillants.

Comment agir et réagir ?

Ces évolutions obligent les professionnels (aussi bien les gestionnaires locatifs que les syndics de copropriété) à la vigilance :

  • détecter le premier impayé, qualifier la situation bonne/mauvaise foi
  • proposer des étalements de paiement au copropriétaire ou au locataire défaillant
  • engager un plan d’économies, en accord avec les copropriétaires, sur les charges et les travaux, tout en maintenant la sécurité de ml’immeuble et de ses habitants
  • engager, avec l’accord des copropriétaires, toutes actions de recouvrement (saisie immobilière pour le copropriétaire défaillant, expulsion du locataire défaillant).
  • Inconvénients :
    long : plusieurs mois voire années,
    coûteux : assistance d’un avocat, honoraires spécifiques pour le syndic,
    humainement complexe : le copropriétaire défaillant, le conseil syndical, le syndic, les autres copropriétaires, les institutions.

Pour en savoir plus

Définition : situation de surendettement des personnes physiques = impossibilité manifeste pour le débiteur de bonne foi de faire face à l’ensemble de ses dettes non professionnelles exigibles et à échoir.

Loi Hamon – Code de la consommation

Si le copropriétaire est effectivement déclaré en surendettement, la commission de surendettement proposera des actions correctives à mener par le syndic.

Loi de 1965 – Imputation au copropriétaire défaillant

Le syndic est tenu d’agir « avec diligence » et donc a une obligation de moyens et non de résultat.

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Loyers impayés : la nouvelle garantie VISALE

Loyers impayés : des solutions ?

Les loyers impayés représentent depuis des centaines d’année (eh oui !) un casse-tête pour les bailleurs et les locataires.

  • Un risque jamais évacué pour les propriétaires (qui peut mettre en péril leur survie financière)
  • Un événement de la vie qui peut à tout moment compromettre la capacité à avoir un « toit sur la tête » pour le locataire.

 

Le dispositif VISALE naît le 20 janvier 2016

L’Etat a établi avec les différents partenaires de la politique du Logement un accord visant à faciliter la relation entre les propriétaires-bailleurs et les candidats locataires : le dispositif VISALE.

Avantage locataire

L’accès à ce dispositif est soumis à condition de ressources et d’emploi du locataire, mais évite de présenter un garant (de nombreux locataires n’en ont pas).

Avantage propriétaire

Pour le propriétaire-bailleur, c’est un nouveau vivier de locataires potentiels qui se présente à lui, avec de plus une garantie gouvernementale contre les loyers impayés (GLI).

Une convention

Cela se présente sous la forme d’un contrat tripartite entre : le propriétaire, le locataire, l’Etat. C’est une convention.

En savoir plus

Promenez-vous là : http://www.territoires.gouv.fr/visale-le-nouveau-service-action-logement-de-securisation-des-loyers-du-parc-prive

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Location : évitez le contentieux avec votre locataire

Avant de mettre votre appartement en location (nue ou meublée) pour habitation principale, prenez soin de vérifier qu’il satisfait à toutes les exigences de la loi du 6 juillet 1989 (visant à l’amélioration des ralations propriétaire-locataire, récemment fortement actualisée par la loi ALUR) et du décret du 30 janvier 2002 (logement décent).

LA.GE.CO. vous conseille sur ce sujet complexe AVANT l’annonce pour louer.

  • Vous gagnez du temps
  • Vous évitez des remises de loyer, voire un contentieux avec votre locataire
  • Vous planifiez les éventuels travaux de mise aux normes.

 

C’est aussi l’occasion :

  • d’évaluer le loyer et les charges AVANT l’annonce
  • de prévoir ses évolutions : IRL, zone tendue, plafonnements, …
  • de vérifier les autres exigences légales récentes : DAAF, assurance PNO, clauses du bail, …

 

Tout ceci effectué, votre vie de propriétaire-bailleur sera proche d’un idéal rêvé qu’on vous enviera ! favicon

Références légales sur www.legifrance.gouv.fr.

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Surveillance de mon logement pendant mes congés

Surveillance de mon logement

Je pars en vacances ou en déplacement plusieurs jours ou semaines. Qui va assurer la surveillance de mon logement pour s’assurer que tout va bien en mon absence ?

Quels risques ?

Les faits divers les plus courants sont :

  • l’incendie : oubli de débrancher un appareil électrique chauffant, court-circuit, …
  • l’explosion : étincelle gaz, …
  • le dégât des eaux : toiture, canalisations, oubli de fermer un robinet, …

Que dit la loi ?

Sachez que le Droit de la Propriété est draconien : nul n’a le droit de pénétrer dans une propriété privée s’il n’y a pas été autorisé par le propriétaire (ou le locataire).

La conséquence de ce droit fondamental est que :

  • votre syndic de copropriété
  • votre voisin membre du conseil syndical
  • votre régie locative

n’ont pas le droit de pénétrer chez vous, quelle qu’en soit la raison.

Et en cas d’urgence ?

Seuls les pompiers, le SAMU, les forces de l’ordre sont habilités à entrer chez vous.

La personne qui signale l’urgence pourra contacter le syndic et le conseil syndical pour solliciter une autorisation. Cela dépend du degré d’urgence (absolue par exemple en cas d’incendie dans un appartement inoccupé).

Solution N°1

Trouver une personne de confiance (ami, voisin, famille) qui prendra soin de votre « chez vous » pendant que vous êtes ailleurs.

Solution N°2

Contractualiser avec les forces de l’ordre (police en ville, gendarmerie en région rurale) un système de rondes. C’est en général gratuit.

Et quelles précautions ?

N’annoncez pas votre départ en vacances de plusieurs semaines sur tous les réseaux sociaux de la planète !

Ne publiez pas de photos de l’ensemble de votre famille sur les réseaux sociaux pendant votre absence, cela en est la preuve. Eventuellement, publiez-les après votre retour, ou alors sans visages permettant de vous reconnaître.

Bonnes vacances à tous.

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DAAF : qui vérifie leur installation ?

DAAF = Détecteur Avertisseur Automatique de Fumée

Le DAAF est obligatoire depuis mars 2015, dans tous les logements.

Installation

Il est de la responsabilité des propriétaires de les installer.

Tout propriétaire peut prendre à sa charge le paiement de l’installation de l’appareil par un professionnel, comme toute intervention d’entretien ou de réparation dans un logement.

Bon fonctionnement

Il est de la responsabilité des locataires d’en garantir le bon fonctionnement (pile).

Que dit la loi ?

La loi impose que le propriétaire-bailleur vérifie le bon fonctionnement de l’appareil avant toute nouvelle location. Mais il n’encourt aucune sanction s’il ne le fait pas. C’est au locataire entrant de vérifier cela.

Ne laissez entrer chez vous ni artisan ni pompier ni votre syndic qui se prévaudrait de cette mission de vérification, payante de surcroît.

Assurance multirisque habitation

La seule contrainte que les propriétaires-bailleurs (assurance PNO), propriétaires occupants (assurance habitation) et les locataires (assurance habitation) ont : informer leur assureur, sur un mode déclaratif et sur leur sollicitation, que l’appareil est installé et fonctionne.

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