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Formation continue des professionnels de l’immobilier : c’est parti !

Formation continue : un décret attendu

Le décret relatif à la formation continue des professionnels de l’immobilier vient de paraître au Journal officiel. Il s’applique à partir du 01/04/2016.

Impact immédiat sur la carte professionnelle

Il subordonne au suivi d’un temps de formation continue le renouvellement triennal de la carte professionnelle des agents immobiliers, syndics de copropriété et gestionnaires locatifs.

Cela représente 14 heures par an (ou 42 heures sur 3 ans), dont 2 heures « portant sur la déontologie ».

Qui dispense la formation ?

Tout organisme reconnu par le code du Travail (cf liste ici) et dont la formation proposée concerne les activités ayant trait aux domaines fondamentaux que sont :

  • juridique
  • économique
  • commercial
  • déontologie
  • techniques de la construction, de l’habitation, de l’urbanisme, de la transition énergétique.

Quel avantage pour le syndicat des copropriétaires ?

Ces formations obligatoires visent à une qualité de service du niveau qu’attendent les clients. Mais elles auront évidemment un coût qui se répercutera peut-être dans les frais du professionnel, et donc dans les mandats de gestion.

Quand ?

Un poisson d’avril très sérieux !

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Copropriétaire surendetté : que faire ?

Copropriétaire surendetté : c’est grave ?

Un copropriétaire surendetté se retrouve dans cette situation lorsque :

  • des événements personnels mettent en péril leur équilibre financier : chômage, maladie, achats ….
  • ils sont en défaut de paiement par négligence : oubli, mauvaise foi.
  • leurs locataires ne paient plus leurs loyers ni leurs charges
De nombreuses raisons peuvent expliquer un état de surendettement

De nombreuses raisons peuvent expliquer un état de surendettement

Impact sur la réalité de la copropriété

Les copropriétaires ne sont pas solidaires : un copropriétaire « bon payeur » ne paie pas de manière définitive à la place d’un copropriétaire « mauvais payeur ».

En revanche, la « vraie vie » oblige le syndic à maintenir l’équilibre financier et technique à court terme de la copropriété en demandant éventuellement une participation financière partielle aux copropriétaires.

Dans ce cas, les sommes engagées par les copropriétaires sont parfaitement identifiées dans la comptabilité de la copropriété (sur un compte comptable spécial appelé « fonds spécial de solidarité »). Elles leur seront restituées dès recouvrement des impayés du copropriétaire défaillant.

Les copropriétaires ne sont pas solidaires : aucun propriétaire ne paie définitivement les dettes d'un autre copropriétaire.

Les copropriétaires ne sont pas solidaires : aucun propriétaire ne paie définitivement les dettes d’un autre copropriétaire.

Les risques pour la copropriété

Effacement de dettes

Depuis 2010, trois lois ont modifié significativement la législation du surendettement.

Il en résulte un accroissement considérable des effacements de dettes (procédure de rétablissement personnel avec ou sans redressement judiciaire), qui étaient jusqu’alors exceptionnels en matière de loyers et de charges de copropriété.

Sauvegarde de l’habitation principale

Parallèlement, la volonté du législateur (loi Lagarde en 2010, loi Hamon en 2014) de sauvegarder le domicile principal du débiteur surendetté peut gravement affecter la situation financière de nombreuses copropriétés, et entraver l’expulsion de locataires défaillants.

Comment agir et réagir ?

Ces évolutions obligent les professionnels (aussi bien les gestionnaires locatifs que les syndics de copropriété) à la vigilance :

  • détecter le premier impayé, qualifier la situation bonne/mauvaise foi
  • proposer des étalements de paiement au copropriétaire ou au locataire défaillant
  • engager un plan d’économies, en accord avec les copropriétaires, sur les charges et les travaux, tout en maintenant la sécurité de ml’immeuble et de ses habitants
  • engager, avec l’accord des copropriétaires, toutes actions de recouvrement (saisie immobilière pour le copropriétaire défaillant, expulsion du locataire défaillant).
  • Inconvénients :
    long : plusieurs mois voire années,
    coûteux : assistance d’un avocat, honoraires spécifiques pour le syndic,
    humainement complexe : le copropriétaire défaillant, le conseil syndical, le syndic, les autres copropriétaires, les institutions.

Pour en savoir plus

Définition : situation de surendettement des personnes physiques = impossibilité manifeste pour le débiteur de bonne foi de faire face à l’ensemble de ses dettes non professionnelles exigibles et à échoir.

Loi Hamon – Code de la consommation

Si le copropriétaire est effectivement déclaré en surendettement, la commission de surendettement proposera des actions correctives à mener par le syndic.

Loi de 1965 – Imputation au copropriétaire défaillant

Le syndic est tenu d’agir « avec diligence » et donc a une obligation de moyens et non de résultat.

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Qui paie l’état daté ?

Etat daté : qu’est-ce donc ?

L’état daté est un document légal demandé par le notaire lorsqu’un copropriétaire vend son bien immobilier. Il permet d’informer l’acquéreur de la position financière et juridique du copropriétaire vendeur à l’égard de la copropriété : ce que la copropriété lui doit, ce que le copropriétaire doit à la copropriété, les avances, les provisions pour travaux, les contentieux éventuels.

Qui le rédige ?

La loi indique que c’est au copropriétaire vendeur de fournir les informations au notaire.

Mais ce document est difficile à comprendre pour un non professionnel, et ce qu’on y inscrit a valeur légale pour la transaction : la peur de se tromper est donc bien réelle.

En conséquence, c’est dans la très grande majorité des cas le syndic de la copropriété qui le rédige.

La production de ce document nécessite : recherches, vérifications, rédaction, envoi. Il a valeur légale.

Combien coûte-t-il ?

Cas du syndic professionnel

Si la copropriété est gérée par un syndic professionnel, sa prestation intellectuelle de recherche des informations et de remplissage de l’état daté est facturée selon le tarif indiqué dans son mandat (paragraphe « prestations particulières »). Ce tarif n’est pas réglementé et des disparités importantes peuvent exister d’un syndic à l’autre.

Cas du syndic non professionnel

Si la copropriété est gérée par un syndic non professionnel (dit « bénévole »), sa prestation intellectuelle de recherche des informations et de remplissage de l’état daté est gratuite.

S’il se fait aider par un professionnel (par exemple LA.GE.CO.). la prestation de ce professionnel sera facturée par le syndic bénévole au copropriétaire vendeur.

Qui paie ?

C’est toujours le copropriétaire vendeur qui paie les frais de mutation.

Parfois, lors du compromis de vente, un accord peut être trouvé avec le copropriétaire acquéreur pour partager les frais, mais c’est rare.

Ce coût peut en revanche être intégré de manière « invisible » dans le prix de vente (déterminé librement par le vendeur).

Le pré-état daté : pourquoi, qui comment ?

La loi ALUR a introduit une obligation nouvelle pour les syndics (professionnels ou non) : fournir les information de l’état daté AVANT le RDV pour la signature du compromis de vente.

La prestation du syndic est donc la même, mais plus tôt dans le processus de vente.

Son  coût est variable (comme pour l’état daté).

Lors de la signature définitive de la vente, l’état daté fourni est en fait le pré-état daté mais réactualisé avec des informations issues d’événements qui seraient survenus entre les 2 RDV chez le notaire. La prestation intellectuelle du syndic est donc la même dans son déroulement .

Certains syndics refacturent cet état daté, d’autres non. Cela est indiqué dans leur mandat (lorsque le mandat respecte le nouveau mandat-type). Si ce n’est pas indiqué, il est prudent que le copropriétaire vendeur se renseigne AVANT la mise en vente.

Pour en savoir plus

LegiFrance – Décret 1967

Contactez LA.GE.CO.

Si vous êtes le copropriétaire vendeur ou le futur acheteur, nous vous renseignerons sur cette procédure.

Si vous êtes le syndic non professionnel, nous vous aiderons à remplir le pré-état daté.

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Changer de syndic : comment faire ?

Comment et surtout pourquoi  changer de syndic ?

Changer de syndic est facile, il suffit de connaître les démarches à accomplir et d’y consacrer un peu de temps.

La loi ALUR a confirmé ce qui existait déjà depuis longtemps dans la loi de 1965 qui définit les modalités d’administration des copropriétés.

LA.GE.CO. vous accompagne dans cette démarche

Qui est finalement plus « intellectuelle » que « technique » ou administrative !

Le conseil syndical ou tout copropriétaire pourra engager la démarche, qui dans les grandes lignes consiste à :

1- Vérifier la date de fin du mandat du syndic actuel

La loi interdit, sauf faute grave prouvée (il n’en existe que 2 à ce jour), de dénoncer un mandat de syndic avant son terme.

D’où l’intérêt de voter des mandats courts (12 – 18 mois).

2-Identifier les points faibles du syndic actuel

Qu’il soit professionnel ou bénévole, le syndic peut ne plus satisfaire les copropriétaires, pour des raisons variées : relation avec les copropriétaires ou le conseil syndical, savoir-faire technique ou comptable, turnover des gestionnaires, suivi des AG, tarif des prestations hors forfait, ….

3-Plaider auprès des copropriétaires la mise en concurrence du syndic

En effet, il faut une majorité absolue pour changer de syndic (moitié des tantièmes généraux + 1 voix).

Arriver en Assemblée Générale pour voir le changement de syndic retoqué par des copropriétaires qui n’étaient pas au courant, c’est dommage.

4-Solliciter des devis auprès de syndics professionnels

N’hésitez pas à dépasser les frontières de votre commune.

Les outils informatiques permettent à tout syndic bien organisé de travailler à distance, notamment les petites structures souples.

5-Préparer la résolution à soumettre à l’Assemblée Générale

Résolution spécifique dédiée au renouvellement ou au remplacement du syndic.

Quel est le délai à prévoir pour tout cela ?

Au minimum 3 mois avant la date de l’AG annuelle.

Ce n’est pas une décision « légère », en particulier lorsque le syndic est « historique ».

Comment LA.GE.CO. peut vous y aider ?

Le conseil syndical passe commande d’une prestation de conseil :

  • elle contient tous les éléments de cadrage et d’étude
  • une option est possible pour accompagner le conseil syndical pendant la phase d’information et de discussion avec les copropriétaires, notamment ceux qui ne résident pas dans l’immeuble (copropriétaires-bailleurs).
  • chaque étape s’accompagne d’un compte-rendu écrit de mission

Cette prestation est facturée à l’ensemble de la copropriété, ce qui correspond au droit du conseil syndical d’engager toute dépense jugée utile dans le cadre de sa mission au service de l’ensemble des copropriétaires.

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salon de la Copropriété – Paris – Novembre 2015

Salon de la Copropriété 2015 à Paris : pourquoi y passer 2 jours ?

Du 4 au 5 novembre 2015 à la porte de Versailles, Paris.

http://www.saloncopropriete.com/

Plusieurs raisons :

  • confronter mon expérience à celle d’autres professionnels,
  • me tenir au courant des dernières réglementations,
  • bénéficier de retours d’expérience de la part des professionnels syndics et des copropriétaires ou conseillers syndicaux,
  • prendre la température de l’état d’esprit des copropriétaires,
  • trouver des partenaires ou fournisseurs….

 

Pourquoi aller si loin ? Eh bien parce que ce salon n’existe pas à Lyon, ce qui est tout simplement inadmissible. Mais bon, c’est ainsi.

Cette manne d’informations bénéficiera directement aux personnes qui me demandent conseil.

En attendant le décret sur la formation continue obligatoire des syndics, ce Salon est un bon compromis.

De nombreux outils existent pour faciliter la vie des syndics, les faire gagner en productivité malgré des tâches administratives (communément appelées « la paperasse ») qui représentent 80% du temps de travail.

Chers copropriétaires, imaginez bien que tout cela a un coût. Le syndic professionnel est une entreprise, avec des salariés, et ne doit donc pas mettre en danger son activité. Un compromis est donc à trouver entre :

  • la qualité de service attendue par les clients que sont les copropriétaires
  • le coût de ce service, finalement imputé aux syndicats de copropriétaires
  • le respect de la réglementation
  • la nécessaire souscription d’assurances

 

Quelques anecdotes et surprises

Savez-vous que la loi de juillet 1965 avait pour objectif, au sortir de la guerre et pour compléter la loi de 1938,  de protéger les copropriétaires (sécurité, hygiène, finances, …) et d’uniformiser les règles d’administration des immeubles ? Aujourd’hui, les lois successives l’ont faite évoluer : elle protège et pérennise dorénavant l’immeuble et le bâti, plus que les habitants; la crise du Logement et la déliquescence des finances publiques sont passées par là.

Les copropriétaires parisiens sont extrêmement exigeants et méfiants envers leur syndics professionnels. Cet état d’esprit ne me semble pas aussi extrême en province, notamment à Lyon, où il n’y a pas eu d' »affaire judiciaire » aussi retentissante qu’à Paris.

Un copropriétaire a déploré le manque de formation des conseillers syndicaux, alors que ce sont des acteurs pivots de la vie quotidienne en copropriété, en collaboration avec le syndic (bénévole ou professionnel).

LA.GE.CO. répond à ce besoin de formation « continue » des conseillers syndicaux, pensez-y !

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Se faire représenter en assemblée générale de copropriété

La loi de 1965 fixant le statut de la copropriété autorise dans son article 22 les copropriétaires à se faire représenter par un tiers lors de l’assemblée générale de copropriété. Cette personne peut ne pas être un autre copropriétaire de la même copropriété, et ne doit pas être le syndic.

En conséquence, LA.GE.CO. peut vous y représenter.

En quoi vous représenter en Assemblée générale de copropriété vous aide ?

Gain de temps

C’est LA.GE.CO. qui consacre du temps à cette AG, pas vous.

Des résolutions votées à bon escient

LA.GE.CO. effectue une pré-analyse des documents de la convocation, et vérifie avec vous la teneur et l’adéquation des votes (acceptation, refus, abstention)

Compte-rendu écrit des débats

LA.GE.CO. vous envoie un mail avec le compte-rendu des débats(aussi bien au niveau de leur déroulement que de leur résultat), et complète ainsi le procès-verbal officiel envoyé par le syndic. Ce PV est souvent un résumé succinct des débats et ne vous permet pas, à lui seul, de « comprendre » les enjeux votés.

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